1. bis 3. Quartal 2024: Frankfurter Büromarkt schwächelt weiter – Flächenumsatz nicht über 400.000 m² erwartet

Der Flächenumsatz auf dem Frankfurter Büromarktgebiet belief sich zum Ende des dritten Quartals 2024 auf rund 270.900 m², der durch rund 385 Abschlüsse erzielt wurde. Im Vergleich zu denselben Vorjahreszeiträumen ist dies ein eher schwaches Ergebnis und bedeutet einen Rückgang um 6 %, bezogen auf die Anzahl sogar rund 18 % zum selben Vorjahreszeitraum. Das Ergebnis spiegelt die Stimmung der Unternehmen im Markt wider. „Die Mieter haben Respekt vor der ungewissen wirtschaftlichen und politischen Zukunft in Deutschland und Europa. Die Kriegsgeschehen anderenorts und die Neuwahlen in den USA im kommenden Jahr machen langfristig bedeutsame Entscheidungen nicht einfacher. Zudem achten sie wegen anhaltender Auftragsflaute in vielen Branchen auf Kosten, wobei die Miete eine wesentliche Rolle spielt. Umzüge führen deswegen häufig zu einer Flächenreduzierung, auch wenn oft zugunsten einer nachhaltigeren Immobilie und einer besseren Lage eine höhere Miete in Kauf genommen wird“, erklärt Kevin Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive das schwache Ergebnis.

Nur großes Segement über Vorjahr, fast alle anderen Größen rückläufig

Fast alle Flächenklassen mussten Rückgänge hinnehmen, lediglich das Segment über 10.000 m² konnte auf Grund des Großabschlusses der Bankenaufsicht der EZB über rund 36.700 m² einen Zuwachs um rund 67 % verbuchen. Die Flächenklasse 2.000 m² bis 5.000 m² bewegte sich auf Vorjahresniveau. Den stärksten Rückgang musste mit rund 77 % das Segment zwischen 5.000 m² und 10.000 m² hinnehmen. „Die Zurückhaltung betrifft annährend alle Branchen und Unternehmen, es wundert mich daher auch nicht, dass sogar im kleineteiligen Segment unter 1.000 m² ein Fünftel weniger Fläche vermietet wurde“, führt Kevin Nguyen aus. Bezogen auf die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes lagen die Präferenzen nicht eindeutig im Zentrum oder der Peripherie. Die stärksten Zuwächse gab es im Frankfurter Norden (+77 %), in der City West (+ 61 %) und im Bankenviertel (+56 %). Während das Bankenviertel und Frankfurt Nord mit größeren Abschlüssen, wie der EZB im Gallileo und der Finanzagentur im OPAL punkten konnten, ging die Zunahme in der City West auf fünf Mietverträgen zwischen 1.000 m und 3.000 m² zurück. Der Offenbacher Kaiserlei konnte ein Plus von 52 % durch zwei größere Mietverträge im LEIQ durch die Unternehmen Bahlsen (ca. 5.400 m²) und dem Deutschen Wetterdienst (ca 3.100 m²) verbuchen. Darüber hinaus erfreut sich Eschborn auch in diesem Jahr einer stabilen Nachfrage mit bis dato 37 Abschlüssen über rund 24.000 m² vermieteter Fläche. Die größten Rückgänge des Flächenumsatzes verzeichnen die Teilmärkte Frankfurt Süd (-372 %) und City Rand (-178 %). In diesen Teilmärkten fanden in diesem Jahr im Gegensatz zu 2023 keine größeren Abschlüsse über 2.500 m² statt, Im selben Vorjahreszeitraum wurden in dieser Lage 10 Mietverträge mit in Summe gut 45.000 m² in der Flächenklasse 2.000 m² bis 10.000 m² geschlossen wurden.

Finanzdienstleister verteidigen weiter Platz eins, EZB -Deal hat großen Einfluss

Finanzdienstleister führten den Markt mit einem Anteil von ca. 30 % des Flächenumsatzes an, was hauptsächlich auf den Großabschluss der EZB zurückzuführen ist. Diese Anmietung machte fast die Hälfte des Umsatzes in dieser Branche aus, während andere Abschlüsse in diesem Sektor meist unter 4.000 m² lagen. Bau- und Immobiliendienstleister trugen ohne größere Abschlüsse 11 % zum Gesamtumsatz bei. Beratungsunternehmen verzeichneten mit 63 Abschlüssen die meisten Verträge und erreichten einen Anteil von 10 % am Flächenumsatz. Die Technologiebranche bildete die viertgrößte Nachfrager-Gruppe mit einem Anteil von 8 % am Gesamtumsatz. „Finanzdienstleister sind nach wie vor die Umsatztreiber auf dem Frankfurter Büromarkt, unsere Stadt bleibt ein wichtiger Finanzplatz und daher werden sie auch in Zukunft ein wichtiger Player am Büromarkt bleiben. Gleichzeitig ist jedoch zu festzustellen, dass gerade Banken verstärkt am Home-Office festhalten. Der Einfluss der Finanzdienstleister auf den Büromarkt wird sich daher und auf Grund von Sparmaßnahmen weiter abschwächen“, prognostiziert Nguyen.

Mietpreise stiegen weiter

Die Mietpreise stiegen auch im dritten Quartal weiter an und das in fast allen Teillagen. Qualitativ weniger wertige sowie nicht nachhaltige Flächen lassen sich im aktuellen Marktumfeld noch schlechter vermieten als früher. Die Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorquartal daher nochmals leicht um 0,50 € auf 47,50 €/m² gestiegen und Die Durchschnittsmiete hat sich in den letzten drei Monaten ebenfalls um 0,40 € auf 25,40 €/m² erhöht. „Die Unternehmen müssen auf Grund der gestiegen Kosten in allen Bereichen heute mehr Geld pro Quadratmeter investieren, da dies oftmals mit einer Flächenreduktion einhergeht, ist die Bereitschaft dazu heute eher gegeben und notwendig“, erläutert Nguyen die Lage. Eine Ausnahme bildet der Flughafen, wo die Spitzenmiete um 3,00 € auf 23,50 €/m² sank, da es hier weniger Abschlüsse über 25,00 €/m² gab.

Leerstandsanstieg setzt sich fort

Der Leerstand ist gegenüber Herbst 2023 um 1,5-Prozent-Punkte auf 10,6 % gestiegen. Besonders im Bankenviertel war ein Anstieg von über 40 % zu verzeichnen, was vor allem durch die Fertigstellung des FOUR-T1 mit einer Fläche von 75.000 m² begünstigt wurde. Bei Fertigstellung standen hier noch 24.000 m² leer. Zweiter großer Leerstandstreiber im Teilmarkt Bankenviertel ist Objekt Trianon, dessen Eigentümergesellschaft Mitte 2024 in die Insolvenz ging und durch den Auszug der DEKA in das gerade fertiggewordene FOUR einen wichtigen Ankermieter verlor. Die Zukunft des Hochhauses ist ungewiss, da die noch im Haus ansässige Bundesbank nach abgeschlossener Sanierung in ihr Stammhaus zurückkehrt. Auch in Niederrad stieg der Leerstand signifikant, hier standen Ende des Quartals rund 30.000 m² mehr Fläche leer als Ende des dritten Quartals 2023, die Leerstandsquote liegt bei rund 14,6 %. Das Aculeum an der Hahnstraße 43 verzeichnete den größten Leerstand mit 17.300 m², was auf den stufenweisen Auszug der Telekom und Sanierungsarbeiten zurückzuführen ist. „Einige Objekte in Niederrad sind überwiegend überaltert und weisen nicht mehr die Ausstattungsmerkmale auf, welche Mietinteressenten heute nachfragen. Eine Sanierung auf ein gut vermietbares Niveau wird schwierig werden. Das gilt vor allen Dingen für die Liegenschaften, die nun in den Leerstand rutschten oder noch rutschen werden, “ konkretisiert Nguyen die Situation in Niederrad.  Leerstandsrückgänge sind nur selten zu beobachten, lediglich am Flughafen und im Frankfurter Norden lag der Leerstand deutlich unter dem Vorjahresniveau. Der Rückgang in den nördlichen Stadtteilen ist unter anderem auf die beiden größeren Anmietungen in Bestandsobjekten zurückzuführen. Die Frankfurt School of Finance an Management mietet rund 6.700 m² im Bertramshof an und die Finanzagentur sicherte sich 5.800 m² im OPAL in der Olof-Palme-Straße 13-17.  

Viele Projekte geplant, Realisierung hängt meist von Vorvermietung ab

Im dritten Quartal 2024 wurden zwei bedeutende Projekte fertiggestellt: das FOUR-T1 im Bankenviertel mit rund 75.000 m² sowie das von Nestlé angemietete Projekt Kreisler in der Nähe des Hauptbahnhofs mit etwa 20.000 m². Während das Kreisler vollständig vermietet ist, stehen im FOUR-T1 noch rund 24.000 m² zur Verfügung. Bis Ende 2024 sollen insgesamt rund 190.000 m² neuer Büroflächen fertiggestellt sein, von denen ca. 78 % bereits vermietet sind. Für 2025 sind ca. 120.000 m² geplant, von denen knapp 45 % vorvermietet sind.  „2026 könnten mehr als 300.000 m² fertiggestellt werden, jedoch hängt der Baubeginn dieser Projekte von einer entsprechenden Vorvermietungsquote und Finanzierung ab.“ beschreibt der Geschäftsführer Kevin Nguyen die mittelfristige Perspektive.

Ausblick

Der Frankfurter Büromarkt wird sich weiterhin dynamisch entwickeln, da die Gewerbemietverträge nunmal befristet sind und Unternehmen zunehmend Interesse an nachhaltigen Gebäuden zeigen. Es wird jedoch erwartet, dass das Flächenumsatzniveau mittelfristig nicht mehr die Werte vor 2020 erreicht und kurzfristig unter 400.000 m² bleibt. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, da Qualität und Nachhaltigkeit bei der Wahl der Büroflächen immer mehr an Bedeutung gewinnen. „Nachhaltigkeit und Multi-Tenant-Fähigkeit werden eine immer wichtigere Rolle spielen“, sagt Nguyen. Unternehmen ab einer Größe ab 1.500 und 2.000 m² orientieren sich immer häufiger lange vor Auslaufen des Vertrags am Markt und sondieren mögliche Handlungsalternativen. Objekte, die nicht nachhaltig gebaut sind oder werden sowie Objekte, die nicht zukunftsweisende Ausstattungskriterien erfüllen, fallen durch das Sieb, beobachten die Berater von blackolive. „Niemand wird es sich langfristig leisten können, nicht seinen eigenen Beitrag zu einer CO2-ärmeren Zukunft zu leisten, weder Eigentümer noch Projektentwickler, denn Mieter fordern dies zunehmend ohne Kompromisse ein. Auch blackolive nimmt diese Aufgabe ernst und und unterstützt und fördert diese Entwicklung als Beratungsunternehmen. Jeder sollte sich der Relevanz der Erhaltung unserer lebenswerten Umwelt bewusst sein und seinen seine Verwantwortung ernst nehmen“, resümiert Nguyen.