1. bis 4. Quartal 2024: Frankfurter Büromarkt beendet das Jahr 2024 auf dem Niveau von 2020

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt schloss zum Jahresende 2024 mit einem historisch niedrigen Ergebnis, der Flächenumsatz belief sich auf gut 366.000 m² mit rund 543 Verträgen und damit auf dem Niveau des ersten Pandemiejahres 2020 (364.000 m² und 588 Verträge). „Diese Entwicklung war leider schon vor einem Jahr absehbar, den Marktteilnehmern fehlt Planbarkeit und finanzielle Sicherheit“, erklärt Kevin T. Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive. „Einige größere Vermietungen, die das Ergebnis noch auf Vorjahresniveau hätten bringen können, kamen bis Jahresende nicht zum Abschluss“, führt er weiter aus.

Der Flächenbedarf sinkt weiter

Der größte Mietvertrag, die Anmietung der Bankenaufsicht der Europäischen Zentralbank (EZB) über rund 36.800 m² im Gallileo, Gallusanlage 7, aus dem ersten Quartal war der einzige größere Mietvertrag mit deutlich über 10.000 m² im abgelaufenen Jahr 2024. 2023 wurden zwei Verträge mit in Summe knapp 25.000 m² geschlossen, im ersten Pandemiejahr 2020 war diese Flächenklasse mit fünf Verträgen mit in Summe über 75.000 m² vertreten. Auch die Gesamtanzahl an Verträgen lag mit 543 deutlich unter der der letzten 5 Jahre, in denen pro Jahr zwischen knapp 600 und deutlich über 700 Verträgen, 2019 wurden sogar noch knapp 800 Verträge im Jahr unterzeichnet. „Der Flächenbedarf ist signifikant niedriger als noch vor fünf Jahren. Nicht selten beobachten wir bei einem Neuabschluss Reduktionen um bis zu 50 Prozent der Fläche. Zudem befinden sich weniger Mieter auf der Suche, was die gesunkene Anzahl an Mietverträgen erklärt“, so Nguyen. Durch den Großabschluss der EZB lag der Anteil des Bankenviertels am Gesamtumsatz bei 26 %. Im sogenannten CBD (Central Business District), zu dem neben dem Bankenviertel, das Westend und die City gehören wurden rund 40 % des Gesamtumsatzes erzielt. Im Europaviertel ging im vierten Quartal 2024 eines der letzten Gewerbe-Projekte in dem neuen Büro- und Wohnviertel in den Bau, das Seed in der Pariser Straße 5. Rund die Hälfte des gut 20.000 m² großen Gebäudes werden die in Frankfurt ansässige Konzerneinheiten der Strabag, wie Ed Züblin, Strabag Property & Facility Management und Strabag Real Estate belegen. Damit lag der Anteil des Flächenumsatzes des Teilmarkts City Rand ebenso wie im Teilmarkt Eschborn bei 11 %. In Eschborn trugen neben der Anmietung der Stadtverwaltung in der Ludwig-Erhard-Straße 30-34 über rund 5.900 m² größere Mietverträge im Horizon Tower und dem Trevista zu dem guten Ergebnis bei. Außer dem großen Segment, wie oben erwähnt, mussten alle anderen Flächenklassen Einbußen hinnehmen, am schwächsten fielen diese noch im Bereich 5.001 m² bis 10.000 m² (-7 %) und im kleinen Bereich unter 500 m² (-6 %) aus. „Auch aus diesem Ergebnis sprechen deutlich die Verkleinerungstendenzen und die abwartende Haltung der Firmen. In allen Flächenklassen mit Ausnahme des mittleren Segments wurden weniger Verträge unterzeichnet“, fasst Nguyen die Situation zusammen. 

Finanzdienstleister vor allem dank EZB weiterhin auf Platz eins

Finanzdienstleister lagen zwar nach Fläche mit 27 % des Gesamtumsatzes auf Platz eins, aber sie schlossen nur rund 50 Verträge, in den Jahren vor 2020 waren es stabil 80 und mehr Verträge pro Jahr. Bau- und Immobiliendienstleister lagen auf Grund des zweitgrößten Mietvertrages mit 13 % auf Platz zwei, Berater mit gut 10 % auf Platz drei, letztere aber wie üblich mit den meisten Verträgen (85) über alle Branchen gesehen. Finanzdienstleister prägen in Frankfurt nach wie vor den Büromarkt, sie waren an drei der zehn größten Abschlüsse - unter anderem dem größten - beteiligt. Sie mieten als eine der wenigen Branchen in mehr oder minder regelmäßigen Abständen größere Flächen an, da sie in Frankfurt große Standorte führen. „Aber auch bei diesen Unternehmen sind Flächenreduktionen sehr verbreitet, da auch sie unter anderem sparen müssen und das Thema Homeoffice im Finanzsektor eine große Rolle spielt, welches bis heute noch nicht zu Ende geplant ist“, erklärt der blackolive Geschäftsführer Nguyen die Lage.

Mietpreise stiegen weiter leicht

‚Qualität vor Quantität‘ lautet das Motto der letzten 5 Jahre. Während die Flächen kleiner werden, steigen die Mietpreise weiter. Die Spitzenmiete hat gegenüber 2023 um 1,50 € auf 48,50 €/m² zugelegt, die Durchschnittsmiete ist sogar um 2,50 € auf 25,40 € gestiegen. Der Anstieg der Spitzenmiete ginge vor allem auf die Zunahme an Mietverträgen in Projekten und Revitalisierung zurück, so gab es etwa deutlich mehr Verträge im FOUR als 2023. „Auch in hochwertigen Bestandsgebäuden wie dem Marienturm, TaunusTurm oder K.26 lagen die Mieten teilweise deutlich über der 45,00 €-Marke“, konkretisiert Nguyen. Die Durchschnittmiete stieg unter anderem durch den Mietvertrag der Bankenaufsicht der EZB kräftig, da das Bestandsgebäude Gallileo für den Bezug stark aufgewertet wird. Aber auch in anderen Teilmärkten gab es Zunahmen, Abnahmen waren eher die Ausnahme und fielen eher moderat aus. Es überrascht daher kaum, dass das Bankenviertel eine besonders deutliche Zunahme der Durchschnittsmiete auf über 40,00 €/m² verbuchte. Den stärksten Rückgang gab es in Frankfurt Ost I, hier hatte das ATREEUM 2023 zu einem deutlichen Anstieg der Miete geführt. Das Objekt ist aber mittlerweile gut vermietet und bietet nur noch knapp 2.000 m² für eine Anmietung. Zudem gab es 2024 deutlich weniger große Anmietungen im Teilmarkt und diese waren auch nicht sehr hochpreisig. Es ging daher in Frankfurt Ost I für die Durchschnittsmiete um mehr als 3,00 € runter auf 16,80 €/m².

Leerstandsanstieg und Umwidmungen setzen sich weiter fort

Der Leerstand hat gegenüber demselben Vorjahreszeitraum nochmal deutlich zugelegt und notierte Ende 2024 bei rund 1,4 Mio. m² mit einer Leerstandsquote von 12,0 %, Ende 2023 lag sie noch bei 9,7 %. Den stärksten Anstieg (+51 %) gab es in Niederrad zu verzeichnen, hier fiel unter anderem das Eurohaus mit rund 27.300 m² wieder in den Leerstand, nach dem geplatzten Verkauf 2023 sucht die Adler-Gruppe weiterhin einen Käufer und/oder Mieter. Ebenfalls deutlich mehr Fläche stehen im Bankenviertel (+39 %) kurzfristig zur Anmietung, hierunter fallen unter anderem von der freigesetzten Fläche der DEKA durch ihren Umzug ins FOUR-T1, aber ebenso fielen durch die Fertigstellung des FOUR-T1 im dritten Quartal 2024 fast 20.000 m² in den Leerstand. Im Frankfurter Westen stand Ende 2024 34 % mehr Fläche kurzfristig zur Verfügung als noch 12 Monate zuvor. Dazu gehören unter anderem die Gebäude im Galluspark 21-25, wo die Deutsche Bahn fast 20.000 m² freizieht. Leerstandsrückgänge gab es nur selten, aber im Frankfurter Norden war er dafür deutlich, hier sank die kurzfristig verfügbare Fläche um 54 % gegenüber Ende 2023. Die viert- und fünftgrößten Mietverträge des Jahres fanden in Bestandsgebäuden im Frankfurter Norden statt und trugen hier deutlich zu dem Leerstandsabbau bei, zudem liegt die Leerstandsquote im Teilmarkt mit 5,4 % am niedrigsten und deutlich unter der des Gesamtmarktes. Nur das Westend hat mit knapp 6 % ein ähnlich geringes Niveau. Die höchste Leerstandsquote weist mit 29 % nach wie vor der Offenbacher Kaiserlei auf, jedoch als einer der wenigen Teilmärkte unter dem Vorjahreswert (32 %). Bei den Anmietungen handelte es sich um die Frankfurt School of Finance, die rund 6.700 m² im Bertramshof mietete und die Finanzagentur die sich rund 5.800 m² im Opal sicherte, beide aus dem dritten Quartal 2024. Im Teilmarkt Frankfurt Nord wurde 2024 mit derselben Anzahl an Verträgen wie 2023 fast doppelt so viel Fläche vermietet. „Die zunehmende Zahl an Insolvenzen, die anhaltenden Verkleinerungstendenzen und die abnehmende Abschlussfreudigkeit der Firmen, welche ein Produkt der insgesamt unsicheren Gesamtgemengelage ist für diesen weiteren Anstieg verantwortlich“, beurteilt Nguyen von blackolive die Lage.

Projektentwicklungen stocken, Unsicherheiten sind groß

Auf Grund der schlechten Gesamtsituation werden aktuell verständlicherweise weniger Projekte gestartet, spekulative Projekte sind nur bei einer entsprechend kleinen Gesamtfläche eine Option und insgesamt selten. 2024 wurden rund 181.800 m² fertiggestellt, rund 17.700 m² davon im vierten Quartal und 41 % des Gesamtvolumens 2024 entfielen auf das FOUR-T4. Die Vorbelegungsquote lag bei 81 %. Für das Jahr 2025 sind aktuell rund 125.300 m² avisiert, davon entfallen rund 28.000 m² auf den Neubau des Eigennutzerbaus für die Gesellschaft für internationale Zusammenarbeit (GIZ) in Eschborn, das größte Projekt ist die geplante Sanierung der verschiedenen Bauteile des Omega-Hauses im Offenbacher Kaiserlei mit in Summe rund 45.000 m². Die Vorbelegungsquote liegt bei 36 %. Projektentwickler haben aktuell häufig mit mannigfaltigen Problemen zu kämpfen: hohe Kosten, fehlendes Personal, unkalkulierbarer Nachfrage, Materialengpässe und vieles mehr. „Es ist daher nachvollziehbar, dass Projekte meistens erst bei einer höheren Vorvermietungsquote begonnen werden. Einen Ausweg daraus bieten mischgenutzte Projekte, wo etwa über einen Hotelbetreiber vor Baubeginn schon ein Mieter für einen Teil des Hauses gefunden wird. Auch bezüglich der Ausfall-Sicherheit begrenzen gemischte Nutzungskonzepte das Risiko etwas“, erklärt Nguyen aktuelle Handlungsstrategien von Projektentwicklern. Potentiell sind aber viel mehr Projekte möglich und auch schon geplant, dafür muss sich aber vor allem die Finanzierungssituation stabilisieren und die Nachfrageseite wieder planbarer werden.    

Ausblick

Die aktuelle Lage ist düster, der Flächenumsatz auf historischem Tiefstand und es besteht kurzfristig zumindest auch keine Aussicht auf eine deutliche Verbesserung, auch wenn die Talsohle langsam erreicht sein dürfte. Die multiplen Kriege und Krisen setzen sich aber fort, der Klimawandel ebenfalls. Die Insolvenzwelle rollt und Anfang November hat unsere Regierung die Auflösung der internen Zusammenarbeit beschlossen und ob die Neuwahlen eine Verbesserung bringen, wird sich frühstens im Laufe des Jahres 2025 zeigen. Gleichwohl laufen Mietverträge auch zukünftig aus und Firmen möchten und müssen sich verändern. Die Gründe dafür sind vielfältig, neben Flächenreduktion und Sparzwang spielen die Anpassung an ESG-Kriterien und/oder die Mitarbeiterzufriedenheit zunehmend eine größere Rolle. „Das in naher Zukunft die Flächenumsätze aber wieder deutlich über der 400.000 m²-Marke liegen werden, sehe ich derzeit noch nicht“, sagt der blackolive Geschäftsführer Nguyen. Der Leerstand wird auch deswegen wohl noch weiter steigen. Wie schon mal Anfang der 2000er Jahre, als der Leerstand im Jahr 2005 auf über 2 Mio. m² anwuchs und aus der Not eine Tugend gemacht wurde, werden auch in jüngster Zeit Wege gesucht den hohen Büroleerstand positiv zu nutzen. Es werden verstärkt Bürogebäude für Schulnutzung angemietet. Bekanntester und größter Wurf waren die Lateral Towers in Frankfurt Hausen, wo rund 46.000 m² für zwei Gymnasien umgebaut werden. Immer wieder finden sich Bürogebäude, die sich dafür eignen. So konnte noch im Dezember der Mietvertrag für zwei Schulen in der Beethovenstraße 12-16 unter Dach und Fach gebracht werden, welchen blackolive vermittelte. „Durch diese Nutzungsänderung zu einer Schule wird ein kleiner Teil des Leerstands langfristig vom Markt genommen. Dies ist eine gute Möglichkeit den Leerstand etwas zu senken. Weitere andere Nutzungen sind vorstellbar und sollten mutig weitergedacht werden“, richtet Nguyen den Blick nach vorne. Neue Wege müssen beschritten werden und dabei können innovative Konzepte und Technologien, unter anderem KI und smarte Technologien einen wichtigen Beitrag leisten. „Die Mietpreise haben je nach Lage auch noch Potential nach oben, aber auch hier können ausgereifte Konzepte Geld an anderer Stelle einsparen, daher bedeutet ein höherer Mietpreis nicht immer auch insgesamt höhere Kosten“, sagt der blackolive Geschäftsführer Nguyen.