1. Halbjahr 2020 - Frankfurter Büromarkt schwächelt deutlich

Das erste Halbjahr 2020 steht vollkommen unter dem Einfluss der seit Mitte März das Leben beherrschenden Corona-Pandemie. Der weitgehende Stillstand hat sich auch auf den Flächenumsatz am Frankfurter Büromarkt niedergeschlagen, mit einem Volumen von nur rund 125.800 m² entspricht dies einem Rückgang um 55 % gegenüber dem Vorjahr. Das ist im bundesweiten Vergleich der stärkste Rückgang nach Hamburg (- 47%).

Flächenumsatz im gesamten ersten Halbjahr sehr schwach

Der Flächenumsatz in Frankfurt ist auf Grund der Corona Pandemie im zweiten Quartal nochmals stark gesunken. „Das letzte Quartal war mit einem Flächenumsatz von nicht mal 55.000 m² extrem schwach und auch das Vorquartal zeigte mit rund 71.500 Quadratmeter bereits eine eher unterdurchschnittliche Performance.“ sagt Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive. Auch im ersten Quartal 2020 waren in den letzten Wochen des Quartals erste Auswirkungen der Pandemie spürbar und es gab bis dahin nur einen größeren Abschluss über knapp 15.000 m². Der größte Abschluss des zweiten Quartals ist gerade mal 3.800 m² groß. Stärkste Branche ist passgenau zum Digitalisierungsschub Internet/Media/Telekom, knapp gefolgt von den Beratern, letztere stark beeinflusst durch die schon angesprochene größte Anmietung des Jahres von Freshfields Bruckhaus Deringer (ca. 14.600 m²) im ersten Quartal 2020.

Mietpreisentwicklung: Kein weiterer Anstieg, aber stabil

Die Mietpreise haben sich bis jetzt auf dem stabil hohen Niveau gehalten, nicht zuletzt auch durch großvolumigere Anmietungen aus 2020 in teureren Projekten. Ursprünglich war davon auszugehen, dass die Mietpreise weiter leicht steigen würden. Unter der aktuellen Situation ist nun eine Stagnation eher wahrscheinlich. Oliver Schön: „Da sich unter Umständen Mieter aus dem hochpreisigen Central Business District (CBD) nun in die angrenzenden Lagen, wie etwa Europaviertel, Frankfurter Osten (Bereich um die Europäische Zentralbank (EZB) oder auch City West orientieren könnten, wird es dort auch nicht zu einem Preisverfall kommen, da der Nachfragedruck die Preise stabil halten wird.“ Der CBD mit seinem begrenzten Platzangebot und der besonderen Prestigelage wird auch in Zukunft Mieter anziehen und Top-Objekte in Premium Lagen werden auch in Zukunft ihren (hohen) Preis haben.

Flächenangebot steigt wieder leicht

Der kontinuierliche Leerstandsabbau hat sich im ersten Halbjahr 2020 nicht weiter fortgesetzt, wenngleich es gegenüber dem zweiten Quartal 2019 noch einen Rückgang zu konstatieren gibt. Seit Jahresbeginn ist der Leerstand allerdings wieder leicht gestiegen, dies drückt sich auch in der Leerstandsquote aus, die nun wieder über 7 % (7,2 %) liegt. Oliver Schön: „Temporär mag es nun sogar zu einem vermehrten Angebot an Untermietflächen kommen, dies wird sich jedoch mit der Zeit wieder regulieren. Der in den Vorjahren stattgefundene Leerstandsabbau durch Abvermietung und Umnutzung hat den Frankfurter Büromarkt zu einem gesunden Markt mit einer angemessenen Angebotsreserve gemacht. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie werden zwar sicherlich auch in den nächsten Jahren noch spürbar sein, mit einer massiven Zunahme des Leerstandes ist jedoch nicht zu rechnen.“

Gestartete – auch spekulative - Projekte werden realisiert werden. Die Zeit, relativ sorgenfrei spekulativ Projekte zu bauen, um sie während der Planungs- und Bauphase zu vermieten, ist jedoch erst einmal vorbei.

Prognose: Wir erwarten das schwächste Jahr seit der Jahrtausendwende

Vermutlich wird der Flächenumsatz bis Jahresende auf dem Niveau von 2004 (knapp 330.000 m²) oder noch leicht darunter liegen. Der Frankfurter Büromarkt hatte damals die Talsohle aus der Folge der Rezession, welche sich nach dem Einbruch der New Economy Blase und den Anschlägen des 11. September 2001 ausbildete, erreicht. Auch in 2009 sackte der Flächenumsatz in Folge der Finanzkrise 2007/2008 nochmals auf rund 350.000 m². Oliver Schön: „Der Büromarkt reagiert üblicherweise zeitverzögert auf die Krise, im Falle der Corona-Pandemie und der damit verbundenen Lockdowns zu unterschiedlichen Zeitpunkten und der zum Teil noch andauernden Einschränkungen sind die Folgen für den Flächenumsatz jedoch direkt und unmittelbar zu spüren.“

Von einem massiven Mietpreisverfall oder einer extremen Zunahme des Leerstandes ist nicht auszugehen. Allerdings werden sich auch die Nachholeffekte wohl eher ab 2021 auswirken, zu unsicher ist die momentane Situation, als das Unternehmen aktuell weitreichende Entscheidungen treffen wollen oder können. Home-Office wird verstärkt sicherlich ein Thema sein, allerdings eher als Angebot an die Mitarbeiter und eher als zeitweise und nicht als dauerhafte Lösung. Die potentiell möglichen Einsparungen an Fläche dadurch, werden möglicherweise zu Gunsten von mehr Abstand zu keinem nennenswerten Rückgang des Flächenbedarfs führen.

Auf einen Blick – Zahlen und Fakten

Frankfurter Bürovermietungsmarkt | 1.-2. Quartal 2020

 

Flächenumsatz	125.800 m²
gegenüber Vorjahreszeitraum	-55 %
Spitzenmiete	45,00 €/m²/Monat
gegenüber Vorjahreszeitraum	+3 %
Durchschnittsmiete	21,40 €/m²/Monat
gegenüber Vorjahreszeitraum	+9 %
Büroflächenbestand	11.495.200 m²
Leerstand	824.800 m²
gegenüber Vorjahreszeitraum	-7 %
Leerstandsquote	7,2 %
Fertigstellungen 2020 + 2021	516.300 m²
Vorvermietungsquote 2020 + 2021	66 %

 

Top-Deals im Überblick

Frankfurter Bürovermietungsmarkt | Top-3-Abschlüsse | 1.-2. Quartal 2020

 

Große Gallusstraße 10-14	Freshfields Bruckhaus Deringer	14.600 m²
Neue Mainzer Straße 32-36	Google	4.600 m²
Hanauer Landstraße 523	SCHWAB VERSAND	3.800 m²