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1. Quartal 2021 – Frankfurter Büromarkt über Vorjahresniveau, aber die Unsicherheit bleibt

Der Frankfurter Büromarkt war zuversichtlich in das Jahr 2021 gestartet, der Impfstart und die ab Mitte des Quartals sinkenden Infektionszahlen ließen Raum für Hoffnung. Dies spiegelt sich in gewisser Weise sogar im Flächenumsatz wider, welcher mit 96.200 m² um 38 % höher ausfiel als im selben Vorjahresquartal und sehr ähnlich wie im ersten Quartal 2019. 

Flächenumsatz ganz passabel, aber nicht zufriedenstellend 

Der Flächenumsatz auf dem Frankfurter Büromarkt ist nicht zuletzt durch den Baustart des 15.000 m² großen ab 2022 durch Siemens selbstgenutzten Gebäudes in dem neuen Stadtteil Gateway Gardens am Frankfurter Flughafen etwas höher als gedacht ausgefallen. Wenig überraschend ist es daher, dass der Teilmarkt Airport mit rund 18.100 m² den höchsten Flächenumsatz in den ersten drei Monaten des Jahres 2021 verbuchte. Auf Platz zwei landete der sehr kleinräumige Teilmarkt City West, welcher von dem drittgrößten Abschluss durch die Mainova über 6.900 m² und seiner zentrale Lage bei gleichzeitig günstigeren Mietpreisen als im CBD (Central Business District) profitierte. „In vielen Teilmärkten wurde signifikant mehr Fläche vermietet als im selben Vorjahreszeitraum. Am Flughafen fiel die Steigerung von Null auf 18.000 m² am deutlichsten aus.“ sagt Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive. Tatsächlich war nur im Bankenviertel und im Frankfurter Norden ein Rückgang um mehr als 70 % zu beklagen. In Frankfurt Süd jedoch verdreifachte sich der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr auf Grund des zweitgrößten Abschluss durch eine städtische Einheit im Palazzo Fiorentino über rund 7.600 m² durch blackolive. „Im CBD wurde im ersten Quartal 2021 vergleichsweise wenig Fläche vermietet, nur knapp ein Viertel des Gesamtumsatzes vereinte der CBD 2021 auf sich, sonst lag der Anteil bei mehr als 35 %.“ resümiert Schön. „Die Nachfrage in dem Bereich ist aber immer noch gut, sie mündete bis jetzt allerdings noch in keinen Abschluss größer als 1.500 m².“ erklärt er weiter. 

Mittleres Flächensegment schwächelt, Technologiebranche wieder stark

Während sich das kleine Segment bis 1.000 m² mit rund 45.800 m² im 5-Jahres-Mittel bewegte, schwächelte das mittlere Flächensegment zwischen 1.001 m² und 10.000 m² deutlich. In dieser Flächenklasse lag der Umsatz lediglich bei 35.300 m², jedoch deutlich über demselben Vorjahreswert (ca. 19.000 m²). Der große Eigennutzer-Deal des Technologieunternehmens Siemens über ca. 15.000 m² bewegte sich in der normalen Größenordnung eines ersten Quartals. Der Eigennutzeranteil lag durch den Siemens-Deal bei 18 %, während es im Jahr 2020 keinen nennenswerten Kauf von Immobilien bzw. Baustart für einen Eigennutzer zu verzeichnen gab. Der Kauf des Siemens-Grundstücks erfolgte schon in 2018, der nun erfolgte Baubeginn führte neben anderen Mietvertragsabschlüssen wieder - wie schon Ende 2019 - zu guten Umsätzen der Technologiebranche. Die Technologiebranche war schon zuvor im Aufwind und hat durch die Pandemie noch einen Schub erhalten, sodass viele Prozesse sich beschleunigen. 

Durchschnittsmiete leicht rückläufig, Spitzenmiete stabil

Die vielen großen und teilweise sehr hochpreisigen Anmietungen Ende 2020, wie etwa im Projekt FOUR, aber auch in Bestandsgebäuden wie dem Eurotheum oder dem Omniturm haben die Spitzenmiete stabil auf hohem Niveau gehalten. Aktuell notiert sie wie im Vorjahr bei 45,00 €/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete liegt mit 21,10 €/m²/Monat auf dem Niveau desselben Vorjahreszeitraums, sie war im Jahresverlauf 2020 allerdings schon mal auf 21,90 €/m/Monat angestiegen. „Auch für das Jahr 2021 rechnen wir nicht mit einem Mietpreisverfall, wenngleich die Durchschnittsmiete wohl noch etwas nachgeben wird. Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Objekten ist nach wie vor da. Wenn jedoch weniger hochpreisige große Verträge im Zentrum geschlossen werden, sinkt die Durchschnittsmiete.“ erläutert Oliver Schön. 

Leerstand weiter leicht steigend 

Der Leerstand ist erstmals nach einer bemerkenswert langen Phase des Leerstandabbaus von über 15 Jahren im letzten Jahr wieder signifikant gestiegen. Ende März 2020 hatte der Leerstand nach Recherchen von blackolive mit rund 780.000 m² und einer Leerstandsquote von 6,3 % einen Tiefstand erreicht. Ein Jahr später liegt der Leerstand bei rund 967.200 m² mit einer Leerstandsquote von 8,3 %. Die stärksten Veränderungen hatten die Teilmärkte Frankfurt West und Frankfurt Nord zu verzeichnen. Durch den Umzug der Deutschen Bahn in ihr neues Projekt Grand Central steht die ehemalige Konzernzentrale in der Stephensonstraße 1 im Teilmarkt Frankfurt West nun leer, was dazu führt, dass sich der Leerstand in diesem Teilmarkt mehr als verdoppelt hat. Im Gegensatz dazu hat sich der Leerstand im Norden um mehr als Zweidrittel reduziert als die endgültige Entscheidung fiel, das Lurgi-Haus zukünftig nicht mehr als Bürofläche zu nutzen und damit rund 70.000 m² aus dem Bestand fielen. „Das Beispiel Deutsche Bahn zeigt exemplarisch, welchen Einfluss die vermehrten Anmietungen in Projekten auf die Entwicklung des Leerstands haben.“ sagt Schön. Die gestiegene Zahl von Untermietflächen in Folge der Pandemie und die deutlich gestiegene Zahl von Fertigstellungen sind weitere Gründe für den zunehmenden Leerstand.  

Fertigstellungen nehmen zu, Vorbelegungsquoten ab

Während die Jahre 2015 bis 2019 von sehr geringen Fertigstellungsraten von zum Teil unter 100.000 m² geprägt waren, werden seit 2020 deutlich mehr Objekte fertiggestellt. Die Vorbelegungsquoten lagen in diesen fünf Jahren zwischen 65 % und fast 100 %. Auch wenn die Fertigstellungszahlen seit letztem Jahr bei 200.000 m² und mehr lagen und liegen werden, ist das noch kein Grund zur Beunruhigung, denn die Vorbelegungsquoten für das 2020 (75 %) und 2021 (73 %) sind ein positives Zeichen. 2022 steigt die Summe der Fertigstellungen nochmal deutlich an und hier liegt die Belegungsquote bei 40 %. „Dies bedeutet, dass Entwickler unter Umständen einen längeren Atem benötigen und risikofreudiger sein müssen.“ erklärt Schön.  Aber auch in Pandemie-Zeiten gibt es positive Beispiele. Das spekulativ gestartete Objekt Sky Eschborn ist bei Fertigstellung im ersten Quartal 2021 zu gut Dreiviertel vermietet. Das Projekt FOUR – T1 mit Fertigstellungsdatum 2024 ist heute auch schon zu Zweidrittel vermietet.

Nicht Fisch, nicht Fleisch

Der Flächenumsatz des ersten Quartals 2021 war gar nicht so schlecht, die Mietpreise sind nicht in den Keller gerauscht und die Zunahme des Leerstands hat sich etwas verlangsamt, die Fertigstellungen sind hoch, aber die Belegungsquoten auch. „Aufgrund der unsicheren Lage rund um das Infektionsgeschehen, lässt sich so ohne weiteres keine eindeutige Richtung der Entwicklung des Immobilienmarkts bestimmen. Generell aber stellen wir fest, dass größere Unternehmen wieder zunehmend bereit sind, sich langfristig zu binden und somit positiv in die Zukunft schauen. Anders verhält sich das bei kleineren Unternehmen. Diese sind eher nervös und fahren auf Sicht.“ erklärt Schön. Wie sich die Situation auf dem Frankfurter Büromarkt entwickeln wird, hängt zunächst stark von der aktuelle Corona-Lage ab. Mittelfristig werden jedoch andere Dinge eine Rolle spielen, etwa die zunehmende Anmietung in Projekten und die Tendenz zu Flächenreduktion, ein Trend, der branchenweise auch schon vor Ausbruch der Pandemie zu beobachten war. „Der Trend zu vermehrtem Home-Office und New-Work, welcher durch die Pandemie beschleunigt wurde, wird diese Entwicklung wohl noch verstärken, wenngleich noch nicht klar ist in welchem Umfang.“ sagt Oliver Schön. Bis Jahresende wird der Flächenumsatz wohl leicht über dem Niveau von 2020 liegen, die Mieten bleiben stabil hoch mit einem leichten Abwärtstrend und der Leerstand wird noch weiter moderat steigen. 

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AUTOR: Tanja Zeiske

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