1. Quartal 2023 – Frankfurter Büromarkt startet zurückhaltend ins neue Jahr

Der Flächenumsatz im Frankfurter Büromarkt liegt Ende des ersten Quartals 2023 bei rund 93.900 m² im Rahmen von 146 Deals und hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr verringert (- 22,6 %). „Wir beobachten diese nach wie vor durch das geringe Flächenvolumen bestätigte Anmietungszurückhaltung, da die wirtschaftlichen Herausforderungen für viele Unternehmen zu groß sind, um sich langfristig zu binden. Gründe hierfür sind u.a. die durch den Ukraine-Konflikt gestiegenen Energie- und Rohstoffpreise, die hohe Inflation, steigende Finanzierungskosten sowie die letzten Auswirkungen der Pandemie. Darüber hinaus bemerken wir, dass sich viele Unternehmen dafür entscheiden, Optionsverlängerungen zu ehemals günstig verhandelten Konditionen auszuüben, auch wenn diese seit Vertragsbeginn indexiert sind“, beschreibt Kevin T. Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive, die Situation. Der größte Abschluss des ersten Quartals 2023 ist die Anmietung der Universal Investment GmbH über rund 9.600 m² im TIMBER PIONEER im Europaviertel, gefolgt von einem Globalmieter aus der Branche Öffentliche Verwaltung, der in der Breitlacher Straße 92 rund 9.100 m² belegen wird.

Rückgänge im kleinen Flächensegment, mittleres Flächensegment legt zu

Das kleine Flächensegment bis 1.000 m² war im ersten Quartal für rund 45 % des Gesamtumsatzes verantwortlich und konnte mit 131 Deals wie üblich die meisten Abschlüsse im Frankfurter Büromarkt verzeichnen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum kam es allerdings zu Rückgängen, so wurde im kleinen Flächensegment rund 20 % weniger Fläche umgesetzt. Im mittleren Flächensegment (1.001 m² - 10.000 m²) wurden 15 der 146 Mietverträge abgeschlossen, die Vermietungsleistung ist im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres um 23 % gestiegen. Besonders die Flächenklasse 5.001 m² - 10.000 m² konnte im Vergleich zum Vorjahr deutlich zulegen (+ 60 %), da die drei größten Abschlüsse des ersten Quartals dieser Flächenklasse zuzuordnen sind. Jenseits der 10.000 m² gab es in diesem Jahr bisher keine Abschlüsse. „Im Allgemeinen konnten wir viele Flächenreduzierungen beobachten. Eine Ursache hierfür ist sicherlich die verstärkte Umsetzung von New-Work-Konzepten, die Homeoffice und Desksharing beinhalten. Auch die fortschreitende Digitalisierung und Automatisierung von Arbeitsprozessen kann zu einem verringerten Platzbedarf führen“, erklärt der Geschäftsführer bei blackolive. Stärkster Teilmarkt ist der Bereich City Rand, hier wurden rund 19,3 % des Gesamtumsatzes abgeschlossen, wozu der 9.600 m²-Deal der Universal Investment GmbH im TIMBER PIONEER maßgeblich beigetragen hat. Dem Frankfurter Central Business District (CBD) sind rund 34,9 % des Gesamtumsatzes zuzurechnen. Dazu haben unter anderem der 5.800 m²-Abschluss des Kreativzentrum Massif Central im Bethmannhof in der City sowie die Anmietung eines Gesundheitsunternehmens über rund 3.400 m² im Projekt FOUR - T4 im Bankenviertel beigetragen. Während es in einigen Teilmärkten im Vergleich zum Vorjahr zu Rückgängen kam, konnte im Teilmarkt Frankfurt West ein überaus hoher Anstieg des Flächenumsatzes (+ 288 %) generiert werden, was durch den 9.100 m²-Abschluss eines Mieters aus der Branche Öffentliche Verwaltung in der Breitlacher Straße 92 zu begründen ist. Auch am Frankfurter Flughafen ist der Flächenumsatz um rund 165 % gestiegen. Ausschlaggebend waren die Anmietungen des Verband der Elektro- und Digitalindustrie ZVEI e.V. mit knapp 4.000 m² im Amelias Parkoffice sowie der Lufthansa in der De-Saint-Exupéry-Straße 8 mit rund 3.200 m².

Stärkste Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände, soziale Einrichtungen

Die Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände, soziale Einrichtungen konnte mit rund 19.200 m² im Rahmen von 6 Abschlüssen rund 20,5 % des Flächenumsatzes für sich verbuchen und ist damit die stärkste Branche. Die Finanzdienstleister, die typischerweise eng mit Frankfurt verbunden sind, waren mit 15 Abschlüssen zu etwa 17,5 % am Gesamtumsatz beteiligt, stark beeinflusst durch den Abschluss der Universal Investment GmbH über rund 9.600 m² im TIMBER PIONEER. Die Bau- und Immobilienbranche machte mit 16 Abschlüssen rund 12,4 % des Umsatzgeschehens aus. Die Berater konnten die meisten Abschlüsse im Frankfurter Büromarkt erzielen (24) und waren zu etwa 9,3 % am Gesamtumsatz beteiligt. Im Zuge der gesellschaftspolitischen und wirtschaftlichen Umwälzungen wird der Frankfurter Büromarkt zunehmend auch durch andere Branchen getragen. So spielen beispielsweise Technologie-Unternehmen eine immer größere Rolle. Sie konnten mit 18 Abschlüssen einen Flächenumsatz von rund 7.900 m² erzielen und waren damit immerhin zu etwa 8,5 % am Umsatzgeschehen beteiligt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist der Flächenumsatz in dieser Branche um 30 % gestiegen. Auch das Gesundheits- und Sozialwesen sowie die Tourismus- und Verkehrsbranche konnten verglichen mit dem Vorjahr deutlich mehr Fläche umsetzen. Zu diesen Ergebnissen kam das Research- und Property Data Management Team bei blackolive.

Mieten auf hohem Niveau

Die Durchschnittsmiete ist gegenüber dem ersten Quartal 2022 um stolze 2,90 €/m² auf 24,50 €/m² gestiegen. Die Spitzenmiete hat mit 46,50 €/m² im Vergleich zum Vorjahr um 1,00 €/m² zugelegt. „Die Mietpreise stehen auf Grund der hohen Material- und Leistungskosten weiterhin unter Druck. Gleichzeitig sind viele Mieter bereit, für hochwertige Objekte und Projekte höhere Mieten zu zahlen, insbesondere wenn diese ihre Anforderungen von New Work erfüllen und ESG-Kriterien entsprechen“, erklärt Nguyen. Im CBD sind die Mietpreise besonders hoch und liegen im Durchschnitt bei 28,90 €/m² bis 33,20 €/m², während sie in den Randlagen niedriger ausfallen.

Hohe Leerstandsquote

Im ersten Quartal hat sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr reduziert, sodass aktuell rund 977.800 m² für eine Anmietung innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehen. Die Leerstandsquote liegt bei rund 8,4 % und damit 0,5 % unter dem Wert von vor einem Jahr. Wenn man außer Acht lässt, dass die Commerzbank seit Mitte Mai 2022 nur noch eines ihrer Objekte untervermieten möchte und dies auch nicht mehr innerhalb von weniger als drei Monaten, wodurch insgesamt rund 100.000 m² aus dem Leerstand gefallen sind, ergibt sich allerdings ein Anstieg des Leerstands. Dies ist nach Angaben von blackolive auf Flächenreduzierungen sowie auf mehrere Fertigstellungen im ersten Quartal 2023 zurückzuführen. So sind beispielweise durch die Fertigstellung des Omega Hauses BT A+B rund 24.800 m² in den Leerstand gefallen, das ONE hat den Leerstand um 12.700 m² erhöht. Auch am Flughafen wurden viele Flächen fertiggestellt, wie beispielsweise das FLOW BT A, wodurch rund 12.000 m² mehr in den Leerstand fielen. Die Leerstandsquoten in den einzelnen Teilmärkten sind sehr unterschiedlich. Die höchste Leerstandsquote weist mit rund 40,9 % der Teilmarkt Kaiserlei auf, Eschborn liegt mit einer Leerstandsquote von 15,7 % auf Platz zwei, gefolgt vom Airport mit 14,5 %. Der Leerstand im CBD fällt im Vergleich gering aus, was auf die Beliebtheit von hochwertigen Objekten in prestigeträchtiger Lage zurückzuführen ist. „Dennoch befindet sich der Leerstand insgesamt auf einem hohen Niveau und könnte angesichts der wirtschaftlichen Lage noch leicht steigen“, fasst Nguyen zusammen.

Steigende Anzahl an Fertigstellungen

Im laufenden Jahr 2023 wird mit voraussichtlich rund 181.600 m² wieder deutlich mehr Fläche als im Jahr 2022 auf den Markt kommen, was daran liegt, dass viele Bauprojekte auf Grund von Lieferengpässen und fehlendem Personal verschoben wurden. Die Belegungsquote liegt im Jahr 2023 nach Angaben von blackolive bei 36 %. In den darauffolgenden Jahren ist mit einem weiteren Anstieg der Fertigstellungen zu rechnen. Die hohe Projekttätigkeit ist im Stadtbild deutlich sichtbar, wie etwa durch das in die Höhe wachsende Projekt FOUR im Bankenviertel oder das The Spin zwischen Frankfurter Messe und Hauptbahnhof. Auch vor den Toren der Stadt entstehen interessante Projekte wie etwa das LEIQ am Offenbacher Kaiserlei. „Die Vielfalt an unterschiedlichen Projekten gibt Unternehmen die Möglichkeit sich nach ihren Bedürfnissen zu entwickeln. Eine frühe Sondierung des Marktes bietet in diesem Zusammenhang besonders viele Optionen“, sagt Geschäftsführer Kevin T. Nguyen.  

Zurückhaltender Jahresauftakt

Der Frankfurter Büromarkt ist durch die wirtschaftliche Gesamtsituation nach wie vor von Zurückhaltung geprägt. So liegt die Nachfrage im kleinen Flächensegment deutlich unter dem Vorkrisenniveau. Das mittlere Flächensegment hat im Vergleich zum Vorjahr hingegen zugelegt und könnte auch im weiteren Jahresverlauf das Umsatzgeschehen dominieren. Die Durchschnittsmiete ist mit 24,50 €/m² so hoch wie nie und könnte auf Grund der Inflation noch weiter ansteigen. „Wie sich der Büromarkt in den nächsten Monaten entwickelt, wird stark von den wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen Bedingungen abhängig sein“, erklärt Nguyen. „Wir bei blackolive gehen für das Jahr 2023 von einem Flächenumsatz von 390.000 m² aus. In Anbetracht der aktuellen Umstände blicken wir bedacht optimistisch in die Zukunft.“