2. Quartal 2023 – Frankfurter Büromarkt: Stabiler Flächenumsatz in schwierigem Umfeld, aber die fetten Jahre sind vorbei

Der Flächenumsatz im Frankfurter Büromarkt hat trotz schwieriger Gesamtumstände zur Mitte des Jahres 2023 mit 303 Verträgen rund 194.200 m² erzielt. Das Ergebnis liegt damit zwar 11 % unter dem des Vorjahres und unter den sehr guten Umsätzen vor Ausbruch der Pandemie, aber deutlich über den Jahren 2020 und 2021. Dies ist umso bemerkenswerter, da noch kein großer Deal über 10.000 m² geschlossen wurde. „Man wird sich aber darauf einstellen müssen, dass die Hochjahre aus der vorpandemischen Zeit vorbei sind, Flächenumsätze von über 500.000 bis über 700.000 Quadratmeter pro Jahr werden wir so schnell nicht wieder sehen“, sagt Kevin T. Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive. Zu schwer sind die Verwerfungen, die die Pandemie, der Ukraine Krieg und die Inflation angerichtet haben. Home-Office, New Work und das schwierige Finanzumfeld werden Flächenreduktionen in vielen Unternehmen unvermeidlich machen. „Gleichzeitig wird der Markt immer in Bewegung sein, da alle Mietverträge befristet sind und Nachhaltigkeit immer wichtiger wird, was Umzüge in grünere Gebäude auch in Zukunft attraktiv macht“, erläutert Nguyen.

Kein Großdeal, aber Bewegung im mittleren Segment

Auch wenn es bis zum Halbjahr 2023 keinen Deal über 10.000 m² zu vermelden gab, wurden im Segment 2.000 m² bis 10.000 m² durchaus hohe Flächenumsätze erzielt. In dieser Flächenklasse konnten mit 21 Mietverträgen rund 84.000 m² Fläche geschlossen werden. Größter Abschluss des Jahres blieb mit rund 9.600 m² der Mietvertrag von Universal Investment im Projekt Timber Pioneer. Da sich neben Universal Investment weitere Mieter für Neubauten und Projekte wie etwa das ONE und The Spin im Europaviertel entschieden haben, war der stärkste Flächenumsatz im Teilmarkt City Rand zu verzeichnen, wo 23 % des Umsatzes getätigt wurde. Ein Drittel aller Quadratmeter wurde im Central Business District (CBD) umgesetzt. Größter Abschluss im zweiten Quartal war die Mietvertragsunterzeichnung der Eintracht Frankfurt AG, die sich entschied, wieder das Nike-Gebäude an der Otto-Fleck-Schneise 7 mit rund 8.800 m² zu nutzen. Trotz eines leichten Rückgangs im Bereich 1.000 m² bis 2.000 m² konnte das mittlere Flächensegment damit gegenüber dem Vorjahr um 32 % zulegen. Im kleinteiligen Bereich unter 1.000 m² wurden wie üblich mit 266 die meisten Mietverträge geschlossen, der Umsatz lag mit rund 89.500 m² etwa 11 % unter dem Vorjahr. Mietvertragsverlängerungen standen wieder hoch im Kurs, Mieter verlängerten Flächen im mittleren Segment über mehr als 120.000 m². Prominentestes Beispiel war die ING Diba, die ihre Flächen über 40.000 m² vorerst bis 2028 prolongierte. „Auch das ist ein Trend, der sich so schnell nicht umkehren wird. Unternehmen verlängern ihre Flächen, um Zeit zu gewinnen oder sich gute Konditionen zu sichern“, fasst Nguyen die Situation zusammen.

Finanzdienstleister fester Bestandteil von Frankfurt

Allenthalben ist die Rede von Flächenreduzierungen im Bankenwesen. Das stimmt,  gleichzeitig sind es jedoch gerade Finanzdienstleister, die im Frankfurter Büromarkt immer eine wichtige Rolle spielen, da sie zu einem relevanten Anteil des Büroflächenumsatzes beitragen. Im ersten Halbjahr 2023 lag ihr Anteil bei knapp 20 % und damit mal wieder auf Platz eins. Platz zwei nahmen mit 16 % Öffentliche Verwaltung, Verbände, soziale Einrichtungen für sich in Anspruch und mit 12 % folgten Bau- und Immobiliendienstleister. Mit 41 Verträgen schlossen wie üblich Beratungsunternehmen die meisten Mietverträge, allerdings dicht gefolgt von Finanzdienstleistern mit 37 Abschlüssen. Kleiner, aber feiner, so könnte man diese Entwicklung deuten. „Viele Unternehmen aus dem Finanzsektor und der Beraterbranche bevorzugen noch mehr als in der Vergangenheit kleine, repräsentative Flächen in nachhaltigen Gebäuden“, erläutert Nguyen das Geschehen.

Mietpreise manifestieren sich auf hohem Niveau

Der Wunsch nach mehr Nachhaltigkeit, mehr Qualität, perfekter Lage bei gleichzeitiger Flächenverkleinerung ermöglicht es vielen Unternehmen auch etwas mehr pro Quadratmeter zu bezahlen. Dies ist aber angesichts der stark gestiegenen Baukosten auch notwendig, wenn man alle angesprochenen Kriterien erfüllen möchte. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 46,00 €/m² mit weiterem Steigerungspotential und hat damit ihr hohes Niveau über die letzten 12 Monate verfestigt. Die Durchschnittsmiete ist sogar um 1,10 €/m² auf 23,70 €/m² gestiegen. „Die flächengewichtete Durchschnittsmiete wird wohl auch perspektivisch nicht unter 22,00 €/m² fallen, aber dies gilt natürlich nicht für alle Teillagen gleichermaßen, insbesondere da der Leerstandsanstieg noch länger nicht beendet sein wird“, resümiert Nguyen.

Leerstand weiter in Aufwärtsbewegung

Der Leerstand ist weiter gestiegen und hat mit rund 1,08 Millionen Quadratmetern nachhaltig nun die 1-Millionen-Grenze geknackt. Die Leerstandsquote liegt zum Halbjahr bei 9,22 %, das sind 1,2 Prozentpunkte (15,3 %) mehr als Mitte 2022. Für das laufende Jahr 2023 und wohl auch darüber hinaus ist nicht mit einem Ende des Anstiegs zu rechnen. Noch sind die Flächenreduktionen infolge von nachpandemischem Home-Office und Kostendruck auf Grund von Inflation, Ukraine-Krieg und anderen weltweiten Unsicherheitsfaktoren nicht abgeschlossen. Die höchste Leerstandsquote von 39,5 % weist blackolive für den Offenbacher Kaiserlei aus. Die niedrigste Leerstandsquote findet sich im Westend mit 4 %. Der Central Business District, bestehend aus Bankenviertel, Westend und City konnte sein Niveau von knapp über 5 % halten und liegt damit deutlich unter dem Gesamtmarkt. Den stärksten Anstieg mit einem Plus von 84 % musste der kleinräumige Teilmarkt City West hinnehmen. Hierzu trugen maßgeblich die Konsolidation zweier Unternehmen bei. „Die Commerzbank rückte in den Lateral Towers zusammen, was zu einem Leerstand von rund 32.300 m² im Objekt Cielo führte. Die Finanz Informatik zog ihre Mitarbeiter im selbstgenutzten Bestandsgebäude Theodor-Heuss-Allee 90 zusammen, was eine Freisetzung von weiteren 10.000 m² im Goldenen Haus nach sich zog“, erläutert Nguyen.

Mehr Fertigstellungen kurz vor Vollendung

Nachdem 2022 gerade mal rund 120.700 m² fertiggestellt wurden, werden bis Ende 2023 gut 206.400 m² fertiggestellt sein, wovon rund 46 % bis jetzt vermietet sind. Die beiden größten verfügbaren Objekte sind die Bauteile A und B des Omega-Haus, es handelt sich dabei um rund 24.900 m² frisch sanierte Fläche im Offenbacher Kaiserlei, und der Neubau FLOW, Bauteile B+C in Gateway Gardens am Flughafen mit knapp 20.000 m². Über 13.000 m² sind außerdem noch in dem sich kurz vor Fertigstellung befindlichen LEIQ anmietbar, dessen andere Hälfte das Unternehmen Danfoss noch im Jahr 2023 beziehen wird. Für 2024 sind Stand heute rund 180.000 m² geplant, wovon 48 % schon vorvermietet sind, teilweise nur im Projektstatus. In den Folgejahren ab 2025 ist wieder deutlich mehr Fläche geplant und realisierbar. 500.000 m² und mehr sind pro Jahr projektiert, der Großteil davon wird allerdings wegen der schwieriger zu erfüllenden Finanzierungsvorgaben der Banken erst nach Vorvermietung begonnen. „Auch wenn die Situation gerade schwierig ist und viele Akteure im Frankfurter Büromarkt sich gerade in Zurückhaltung üben, wird es in den kommenden Jahren auch wegen des Wunsches nach mehr Nachhaltigkeit und modernen Flächen eine stabile Nachfrage nach neuen Objekten geben, welche die ESG-Kriterien möglichst umfassend erfüllen“, beschreibt Nguyen die Situation der Pipeline in Frankfurt. Das zeigen auch die noch für dieses Jahr geplanten Fertigstellungen des FOUR - T4 und des The Spin, beide Objekte bieten nur noch wenige verfügbare Flächen.

Ausblick

Wie eingangs schon erwähnt, wird sich der Frankfurter Büromarkt angesichts des schwierigen Umfelds in naher Zukunft nicht zu vorpandemischen Höhenflügen aufschwingen, genauso wenig ist aber mit einem Zusammenbruch zu rechnen. Bis Jahresende erwarten wir einen Flächenumsatz leicht unter dem Niveau von 2022, zwischen 370.000 bis 400.000 m². Die Mietpreise sind hoch und bleiben stabil, da die hohen Bau- und Personalkosten, Lieferengpässe, Inflation und weltwirtschaftliche Schieflagen sowie der voranschreitende Klimawandel die Preise weiter in die Höhe treiben werden. Andererseits wird der weiter leicht steigende Leerstand und das jetzt schon hohe Leerstandsniveau größere Preissprünge verhindern. Die Pipeline ist gut gefüllt, aber begonnen werden aktuell kaum größere spekulative Objekte. „Eine neue Welt entsteht und noch hat nicht alles seinen Platz gefunden“, fasst Nguyen die Entwicklung im Büromarkt zusammen. Ein Satz, der vermutlich auch in vielen anderen Bereichen aktuell die Lage ganz treffend beschreibt.