2. Quartal 2025: Frankfurter Büromarkt zum Halbjahr fast auf Gesamtjahresumsatz-Niveau 2024

Der Frankfurter Büromarkt hat zur Jahresmitte 2025 fast schon den Flächenumsatzes des Gesamtjahrs 2024 erreicht. Es wurden mit 295 Verträgen 359.800 m² Bürofläche vermietet, die Eigennutzerquote lag bei niedrigen 4 %. 2025 kamen einige Großgesuche, wie etwa die Anmietungen der Commerzbank über rund 73.000 m² (Q1 2025), ING DiBa, ca. 32.000 m² (Q1 2025) und die Anmietung der KPMG in den Objekten Park Tower und Opernturm mit in Summe über 33.000 m² im zweiten Quartal 2025 zum Abschluss, denen teilweise ein langer Entscheidungsprozess vorausging.  Auch wenn das Ergebnis nicht das aktuelle Marktgeschehen widerspiegelt, ist es ein kleiner Lichtblick nach dem sehr schwachen Jahr 2024.

Verkleinerungstendenzen und Flight-to-quality bleiben bestehen

Von den insgesamt 7 Abschlüssen über 10.000 m² wurden alle, bis auf einen, in Projekten und Neubauten mit sehr hochwertiger Qualität abgeschlossen. Fast alle Unternehmen verkleinern sich weiter, auch wenn sie, wie in diesem Jahr, große Flächen anmieten, Ausnahmen wie etwa die Anmietung von White & Case bestätigen selten die Regel. Die Absorption lag daher bei gerade einmal ca. 37.000 m² und bei den Verträgen über 5.000 m² war sie sogar negativ. Aber fast alle Flächensegmente konnten Zunahmen gegenüber dem Vorjahr verzeichnen, besonders deutlich mit über 330 % fiel diese bei den Größenordnungen ab 5.000 m² aus. Den einzigen Rückgang gab es in der Flächenklasse 2.000 m² bis 5.000 m², wo sowohl weniger Fläche (-6 %) als auch weniger Verträge (- 7 %) geschlossen wurden als im ersten Halbjahr 2024. Wie schon im ersten Quartal funktionieren fast ausschließlich Top-Objekte in Top-Lagen, lediglich das Bankenviertel (43 %) und der Teilmarkt Frankfurt Ost 1 (14 %) hatten zweistellige Anteile am Flächenumsatz, alle anderen Teilmärkte lagen zwischen 0,5 % und 7 %. „Im CBD erfasste blackolive rund 56 % des Gesamtumsatzes. Neben den Anmietungen der Commerzbank und der Deutschen Rentenversicherung im City Haus I war die Entscheidung der KPMG sich aus dem SQUAIRE am Frankfurter Flughafen zu verabschieden und sich mit über 33.000 m² in zwei benachbarten Bürotürmen - Park Tower und Opernturm - anzusiedeln ein Beleg dafür. Im Frankfurter Osten trug die Anmietung der ING-DiBa AG zu dem guten Ergebnis bei“, konkretisiert Kevin T. Nguyen. An den Flughafen zurückgekehrt ist hingegen die Condor Flugdienst GmbH, die im Alpha Rotex rund 15.200 m² belegen wird. Condor war vor der Pandemie schon mal in Gateway Gardens ansässig. Der relativ neue Stadtteil mit seiner eigenen S-Bahn-Station, einem Fernbahnhof in unmittelbarer Nähe und einem idealen Anschluss für den Individualverkehr ist für die Fluggesellschaft nach einer wirtschaftlichen Erholung attraktiver als der aktuelle Standort in Neu-Isenburg. Condor hat sogar seine Fläche wieder vergrößert, gegen den aktuell herrschenden Trend. 

Frankfurt bleibt Finanzdienstleistungszentrum

Die mit Abstand wichtigste Branche in Frankfurt blieben Finanzdienstleister mit rund 34 % und 34 Abschlüssen, Haupttreiber hier waren die beiden Großdeals der Commerzbank und der ING DiBa AG aus dem ersten Quartal. Mehr Verträge (47) schlossen wie üblich Beratungsunternehmen. Ihr Anteil am Gesamtumsatz lag unter anderem durch die großen Anmietungen von KPMG LLP mit 18 % vergleichsweise hoch. Auf Platz drei lagen mit 14 % öffentliche Verwaltungen und Verbände, dazu trugen unter anderem die Anmietungen des Gerichts aus dem ersten Quartal in ihren Neubauten im Justizviertel aber auch die Interimsanmietung der Deutschen Rentenversicherung über knapp 13.000 m² bei. Die DRV Hessen zieht Ende 2026 für die Zeit der Sanierung ihres denkmalgeschützten Sitzes in der Städelstraße 28 in das City Haus I am Platz der Republik 6. „Dies ist eine der wenigen Anmietungen in einem älteren Bestandsgebäude. Den Ausschlag gab hier unter anderem das gute Preis-Leistungs-Verhältnis und die Nähe zum alten Standort“, erklärt Kevin T. Nguyen von blackolive. 

Mietpreissteigerung setzte sich fort, aber nicht überall

Die vielen großen Anmietungen in Projekten und Sanierungsobjekten sowie einige mittelgroße Anmietungen in Neubauten, wie beispielsweise im Neubauprojekt FOUR um die 50,00 €/m², haben zu einem weiteren deutlichen Anstieg der Mietpreise geführt. Die Spitzenmiete ist im Verlauf der letzten 12 Monate um 4,00 € auf 51,00 €/m² gestiegen, die Durchschnittsmiete hat sich sogar um 5,30 € auf 30,30 € erhöht. Zu diesen deutlichen Sprüngen haben im Innenstadtbereich insbesondere die Anmietungen von Commerzbank, KPMG LLP und White & Case geführt. „In den Randlagen hingegen sind die Mietpreise teilweise sogar zurückgegangen oder stagnierten. Da bis Jahresende keine weiteren Großabschlüsse mehr zu erwarten sind, hat die Durchschnittsmiete ihren Peak vermutlich erreicht, bei der Spitzenmiete gibt es noch Potenzial für einen weiteren Anstieg“, erläutert blackolive Geschäftsführer Nguyen weiter. Für zukünftige Projekte und Neubauten muss neben der Lage auch die Qualität und Nachhaltigkeit stimmen, zudem sind Mixed-Used-Gebäude deutlich wertstabiler als Single-Nutzungen.

Leerstandsanstieg ungebremst

Trotz der guten Vermietungsleistung im ersten Halbjahr 2025 ist der Leerstand weiter gestiegen und liegt aktuell bei 12,9 % und knapp 1,5 Mio. m², das entspricht einem Anstieg um mehr als 20 % innerhalb eines Jahres. In manchen Teillagen, wie etwa Niederrad, gab es sogar einen Anstieg um 150 %, was daran liegt, dass knapp 100.000 m² vor allem aus drei Objekten (Prisma, Eurohaus, Lyoner Straße 23) hinzuaddiert wurden. In Frankfurt Ost II ist der Leerstand um 68 % gestiegen, auch hier lag dies an nur zwei Objekten, Hanauer Landstraße 360 und Wächtersbacher Straße 78, die zeitweise nicht angeboten wurden, da sie sich teilweise im Verkaufsprozess befanden. Signifikante Rückgänge gab es lediglich in Frankfurt Nord und der Lage Airport, letzteres auf Grund der Anmietung von Condor im Alpha Rotex. Im Frankfurter Norden liegt die Leerstandsquote auf einem sehr moderaten Niveau von nur 6,4 %, der Rückgang erfolgte schon 2024 durch größere Anmietungen in Bertramshof (Frankfurt School of Finance & Management) und Opal (Finanzagentur) über insgesamt 12.500 m². „Das darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, wie schnell der Leerstand wächst, Anfang 2024 lag die Leerstandsquote noch unter 10 %“, ordnet Nguyen das Geschehen ein. „Der Leerstand wird voraussichtlich auch noch weiter steigen, da der Fokus der Nachfrage auch weiterhin auf Neubauten und Projekten liegen wird und es noch nicht genug Konzepte für eine Umgang mit dem Leerstand in älteren Bestandsgebäuden gibt.“ Nachhaltige Mixed-Use-Konzepte und Umwandlungen sind ein guter Anfang, alles steht und fällt jedoch mit der Finanzierbarkeit und den Vermarktungsmöglichkeiten.

Fertigstellungen bleiben kurzfristig auf niedrigem Niveau

Projekte gibt es viele, aber das Gesamtfertigstellungsvolumen 2025 und 2026 liegt bei nur 217.100 m², wovon bereits 42 % vorvermietet sind. Bis Ende 2025 wird im Frankfurter Stadtgebiet, in Eschborn und dem Offenbacher Kaiserlei noch knapp 62.000 m² verfügbare Fläche fertiggestellt. Niedrigere Fertigstellungsvolumina gab es lediglich in den Jahren 2017 und 2018, damals mit noch höheren Vorvermietungsquoten. „Auch wenn die Zurückhaltung der Projektentwickler verständlich ist, vor allem im momentanen Marktumfeld führt dies schon jetzt zum Teil zu Angebotsengpässen in nachgefragten Lagen wie dem Innenstadtbereich“, sagt Nguyen. Im CBD befinden sich nach blackolive-Recherchen knapp 150.000 m² Fläche im Bau, wovon nur noch ein knappes Drittel verfügbar ist. Mit Ausnahme des Fürstenhofs sind in keinem Objekt mehr als 10.000 m² verfügbar und in nur zwei Objekten Flächen über 5.000 m². „Spekulative Projekte brauchen einen längeren Atem, finden aber in Top-Qualität und guter Lage Mieter“, erklärt Nguyen.  Positive Beispiele sind etwa das The Move Blue in Gateway Gardens und das FRAMES Frankfurt im Frankfurter Ostend, welches jüngst einen Single-Tenant für das über 7.000 m² große Gebäude gefunden hat.

Ausblick

Bis zur Jahresmitte wurde schon so viel Fläche umgesetzt wie im gesamten Jahr 2024. Geht es so weiter in den nächsten Monaten? „Nein!“, sagt Kevin T. Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive. „Wir erwarten bis Ende 2025 zwar einen Flächenumsatz über 500.000 m², aber keine weiteren Megadeals wie in der ersten Jahreshälfte.“ Eine Belebung des Marktes bleibt jedoch spürbar, Unternehmen prüfen den Markt und jedes Mietverhältnis endet irgendwann mal. Möchte man sich verbessern, empfiehlt es sich rechtzeitig mit der Flächensuche zu beginnen. Anmietungen in Projekten sind mit längeren Vorlaufzeiten und mehr Unwägbarkeiten verbunden. Der Leerstand wird auch bis Ende des Jahres seinen Aufwärtstrend fortsetzen, da vor allem größere Anmietungen in Bestandsobjekten eher die Ausnahme als die Regel sind. Die Mietpreisspirale dreht sich bezüglich der Spitzenmiete ebenfalls weiter nach oben. Diese hat in vielen Teillagen noch Luft nach oben, während die Durchschnittsmiete ihren Peak für dieses Jahr vermutlich erreicht hat. Die Projektpipeline ist zwar gut gefüllt, aber die Fertigstellungszahlen bleiben kurzfristig erstmal auf niedrigem Niveau. Ob und wann Investoren, Projektentwickler und andere Akteure wieder aktiver werden, hängt entscheidend von der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland und der Welt ab. „Die Zahlen zum Flächenumsatz spiegeln nicht die realistischen Gesamtmarktverhältnisse wider. Die anhaltende Verkleinerungstendenz der nachgefragten Mietfläche der Unternehmen sowie steigender Leerstand, grade in den Randlagen, lässt uns nach wie vor mit Respekt in die Zukunft schauen“, fasst Kevin T. Nguyen das Geschehen auf dem Frankfurter Büromarkt abschließend zusammen.