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2020 - Frankfurter Büromarkt unter Corona - Einfluss: Schwächster Flächenumsatz seit 2009

Der Flächenumsatz auf dem Frankfurter Büromarkt ist mit rund 365.000 m² auf das Niveau von 2009 zurückgefallen, das entspricht einem Rückgang um 37 % gegenüber 2019. Zuletzt brach der Frankfurter Büromarkt derart in Folge der Finanzkrise ab 2007 ein, damals allerdings zeitverzögert, wie für Büromärkte üblich. Diesmal waren die Folgen auf Grund des Lockdowns direkt zu spüren, da das Leben in fast allen Bereichen ab März still stand.  

Flächenumsatz deutlich eingebrochen

Nach dem Allzeithoch von fast 730.000 m² im Jahr 2017 ging es in den letzten 2 Jahren leicht rückläufig weiter, aber mit einem derartigen Einbruch hatte keiner gerechnet. Die wirtschaftliche Lage vor Ausbruch der Corona-Pandemie war gut, die Arbeitsplätze schienen sicher und der Frankfurter Büromarkt war stabil. Da Flächen in Teilbereichen zunehmend knapp wurden, hatte sich in diesem positiven Umfeld eine rege Bautätigkeit entwickelt, die nach sehr schwachen Zuwächsen ab 2020 deutlich mehr Flächen auf den Markt bringen sollten. „Trotz eines relativ guten dritten Quartals, welches fast auf Vorjahresniveau lag und einiger Abschlüsse über 10.000 m² war das letzte Jahr ein extrem schwaches Jahr“, sagt Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive. Die stärkste Nachfrage verzeichnet der CBD mit gut einem Drittel des Gesamtumsatzes, dies ist eines der wenigen Dinge, die sich in 2020 gegenüber den Vorjahren nicht verändert haben, allerdings gab es auch hier einen Rückgang um knapp 30 % zu beklagen. Durch den größten Abschluss des Jahres von Samsung im Projekt Eschborn Gate über rund 17.600 m² erreichte auch Eschborn einen respektablen Flächenumsatz über gut 53.000 m². Während die deutlichsten Abnahmen des Flächenumsatzes in den Teillagen City West und Niederrad sich mit Großabschlüssen aus dem Jahr 2019 erklären lassen - Behördenzentrum (ca. 26.600 m²) und der Projektanmietung der DekaBank (ca. 46.200 m²) in Niederrad - ist der Einbruch des Flächenumsatzes am Flughafen schon deutlicher. Der Rückgang um mehr als 70 % in dieser Teillage ist eine direkte Auswirkung der Corona-Pandemie.  

Rückgänge in allen Flächenklassen, Digitalisierungsbranche auf dem Vormarsch

Eine schwächere Nachfrage war in allen Flächenklassen zu beobachten, allerdings lag der Rückgang bei den kleinteiligeren Flächen bis 1.000 m² bei knapp 25 %, während im Bereich über 1.000 m² etwa 45 % weniger Fläche vermietet wurde. Wurden im Jahr 2019 10 große Deals über 10.000 m² getätigt, waren es in 2020 gerade mal 5 mit Volumina unter 20.000 m² je Abschluss. Kaum überraschen dürfte es, dass Unternehmen aus dem Bereich Internet, Telekommunikation und Medien mit knapp 60.000 m² und einem Anteil von 16,5 % stärkste Nachfrager waren, während die üblicherweise so starken Finanzdienstleister trotz des drittgrößten Abschlusses des Jahres der DekaBank im Projekt FOUR–T1 über rund 16.000 m² mit einem Anteil von 14,1% nur Platz drei belegten, noch nach den Beratern.

Durchschnittsmiete steigt, Spitzenmiete stabil

Die Mietpreise entwickelten sich 2020 nach blackolive Recherchen gegenläufig zum Umsatz, die Durchschnittsmiete konnte sogar im Jahresverlauf um 1,50 €/m²/Monat auf 21,90 €/m²/Monat zulegen und die Spitzenmiete verharrt mit 45,00 €/m²/Monat auf dem hohen Vorjahresniveau. Dies spiegelt die ungebrochen hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen im CBD und Projekten im CBD und in anderen Teillagen wider. „Allein im Projekt FOUR-T1 wurden in diesem Jahr trotz Corona-Pandemie zwei große Mietverträge von jeweils ca. 15.000 m² geschlossen (Freshfields und DekaBank), darüber hinaus mietete die Boston Consulting Group ebenfalls eine Fläche von über 7.000 m². Die Mietpreise in diesem Top-Projekt liegen nach wie vor auf sehr hohem Niveau“, erläutert Oliver Schön. 

Leerstand steigt wieder

Nachdem der Leerstand in Frankfurt zum Ende des ersten Quartals einen historischen Tiefstand erreicht hatte – weniger als 800.000 m² innerhalb von drei Monaten verfügbare Flächen und eine Leerstandsquote von 6,74 % - ist seit April 2020 in Folge der Corona-Pandemie wieder ein Anstieg zu verzeichnen. Ende 2020 notierte die Leerstandsquote bei 7,34 % und gut 845.000 m² Leerstand. Die höchsten Leerstandsquoten mit über 16 % weisen Eschborn und Offenbach Kaiserlei auf. Den stärksten Anstieg an verfügbaren Flächen musste der Teilmarkt Airport hinnehmen, welcher mit 2,5 % Ende 2019 deutlich unter dem Durchschnitt lag. Die Fertigstellung von Objekten, wie zum Beispiel das Projekt JACKIE & JERRIE mitten in der Pandemie und der Wegzug der Fluglinie Condor (unter anderem, um Fläche einzusparen) sind gewichtige Gründe. Aber die Leerstandsquote lag Ende 2020 mit 6,91 % noch immer unter dem Durchschnitt des Gesamtmarktes. 

Langersehente Fertigstellungen treffen auf Zurückhaltung 

blackolive beobachtet, dass die Fertigstellungszahlen 2019 eher noch gering waren, die Bautätigkeit der letzten Jahre sollte erst ab 2020 ihre Wirkung richtig entfalten. In 2020 stieg die Zahl der Fertigstellung erstmals seit 2014 wieder über 200.000 m². In den letzten drei Jahre lagen die Belegungsquoten zudem zwischen 80 % und fast 100 %, sodass kaum neue Flächen auf den Markt kamen. Aber auch in 2020 lag die Belegungsquote schon bei 75 %, von einer Überschwemmung des Marktes kann also (noch) keine Rede sein. Für die Folgejahre steigen die geplanten Baufertigstellungen weiter an und die Belegungsquoten liegen bei rund 66 % (2021) und 30 % (2022). Je nach dem wie sich die Wirtschaft nun weiterentwickelt, können diese Flächen durchaus Abnehmer finden. Qualität wird in Zukunft noch mehr als vorher entscheiden. Dies zeigt nicht zuletzt die gute Nachfrage nach Flächen im Projekt FOUR im schwierig Marktumfeld des letzten Jahres. Die größten Projekte, welche 2021 fertiggestellt werden, sind das The Twist in Eschborn und der Senckenberg Turm, beide Objekte bieten noch rund 11.000 m² Fläche für eine Anmietung. 

Vorsichtiger Optimismus, aber kein Vorkrisenniveau

Das vielfach herbeigesehnte 2021 sorgt für vorsichtigen Optimismus, auch durch den noch zum Jahresende 2020 erfolgten Impfstart, aber eine Erholung des Büromarkts wird voraussichtlich noch etwas auf sich warten lassen. Das erste Quartal eines Jahres ist traditionell eher schwach, dazu kommt der aktuelle Lockdown, welcher nun mindestens bis Ende Januar verlängert wurde. Ab dem zweiten Quartal könnte der Markt sich wieder beleben und überhaupt eine Prognose für das Jahr 2021 möglich werden lassen, welche heute von niemandem seriös gestellt werden kann. Im Moment ist von einem weiteren leichten Anstieg des Leerstands auszugehen - die Mietpreise werden stabil bleiben. Die steigenden Fertigstellungen stellen (noch) keine Bedrohung dar und je nach dem, wann eine gewisse Normalität zurückkehrt, werden Unternehmen vermehrt auch wieder (aufgeschobene) Entscheidungen treffen. Ein Flächenumsatz auf Vorkrisenniveau wird jedoch auch 2021 niemals erreicht werden können.

 

DATUM:

AUTOR: Tanja Zeiske

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