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Ein Jahr der Pandemie, der Frankfurter Büromarkt gestern und heute

Seitdem Ende Januar 2020 das Corona-Virus in Deutschland ankam und im Februar 2020 die Meldungen über Infektionen in Europa deutlich zunahmen, ist nun ein ganzes Jahr vergangen. Ein guter Zeitpunkt eine Zwischenbilanz zu den Auswirkungen auf den Frankfurter Büromarkt zu ziehen. Mitte März 2020 verfiel alles zunächst in eine Schockstarre oder wahlweise auch in ein „Dornröschenschlaf“. Zunächst wirkte alles wie eine Pause, wenngleich auch eine etwas unfreiwillige - „zum Luftholen, zum Innehalten, zum Kraft tanken“ meinten auch einige. „Dass es im Jahr 2020 zu weniger Mietvertragsabschlüssen kommen würde, war recht schnell klar“, erinnert sich Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive. Der erste Lockdown wurde erst zum Sommer hin wieder gelockert, sodass es kaum verwunderlich war, dass zum Halbjahr 2020 mit rund 125.000 m² nur etwa die Hälfte des sonst üblichen Flächenumsatzes im Frankfurter Stadtgebiet inkl. Eschborn und Offenbach Kaiserlei (gif-Gebiete) zu Buche standen. „Der bis dahin sehr stabile Leerstandsrückgang seit 2006 galt als beendet. Allerdings war nach knapp fünf Monaten Corona auch noch nicht von einem massiven Anstieg des Leerstandes die Rede, auch die Untermietflächen, welche im Zuge der Krise vermehrt auf den Markt kamen, hielten sich im Rahmen“, fasst Schön die Situation Mitte 2020 zusammen.

Der Sommer und die sinkenden Fallzahlen ließen Hoffnung schöpfen und fast schien es, als hätte Deutschland die Krise schnell überwunden. Auch der Anfang des Herbsts verlief eher positiv und die Stimmung war hoffnungsvoll, wenngleich sich mahnende Stimmen (aus der Wissenschaft) mehrten, die eine zweite Welle ankündigten. Bis Ende 2020 schaffte es der Flächenumsatz aber sogar noch auf respektable 365.000 m², nicht zuletzt durch vier Anmietungen mit 15.000 m² und mehr: Zwei Großabschlüsse im FOUR-T1 (Freshfields und DekaBank), die Anmietung der Polizei im MC-30 und die Entscheidung von Samsung für das Projekt Eschborn Gate in Eschborn. Die Mieten hatten Ende 2020 noch keine Einbußen zu beklagen, die Durchschnittsmiete war sogar noch leicht auf 21,90 €/m² gestiegen. Der Leerstand hatte gegenüber Ende 2019 gerade mal um knapp 40.000 m² zugenommen, die Untermietflächen um knapp 30.000 m². Allerdings täuschte dieses Bild etwas, wie die genauere Betrachtung der Zahlen von blackolive heute zeigen. Der Tiefstand des Leerstandes war erst Ende des ersten Quartals 2020 (ca. 780.000 m²) erreicht und der Leerstand bewegte sich über die folgenden 9 Monate des Jahres 2020 eher wellenförmig, passend zu der unklaren Gesamtsituation. Nun, Ende Februar 2021, nicht einmal 11 Monate später, erfassen wir inklusive der Untermietflächen knapp 950.000 m², also rund 22% mehr. Außerdem ist nun ein deutlicher Anstieg der Untermietflächen zu erkennen. Ende März 2020 erfasste blackolive nur knapp 40.000 m², die zur Untervermietung angeboten wurden, Ende Februar 2021 sind es bereits über 80.000 m² Das ist eine Verdopplung im Verlauf der letzten 12 Monate und wahrscheinlich wäre die Zahl noch höher, hätten nicht einige Eigentümer sich mit dem Mieter darauf verständigt, wenn sich ein Nachmieter findet, einen Direktmietvertrag abzuschließen.

Aktuell wird geimpft und getestet und es keimen vage Hoffnungen auf, dass es wieder besser wird. Die Strategien, wie und ob man Geschäfte für die breite Masse öffnet, sind nicht einheitlich und deutlich genug umrissen, sodass von einer Erholung oder gar Nachholeffekten bis jetzt nichts zu spüren ist. Ob und wie eine dritte Welle das öffentliche Leben weiter und eventuell tiefer beeinflussen wird, ist offen. Der Leerstand wird aber so oder so weiter steigen und der Teil der Untermietflächen wird ebenfalls weiter zunehmen.

Vor allen Dingen kleinere und mittlere Nutzer stellen häufig die Entscheidung über eine langfristige Anmietung oder Vertragsverlängerung zurück, fahren auf Sicht oder suchen kleinere Flächen, da die Auswirkungen und das Ende derselben nicht zu greifen sind. „Jeder macht sich über Homeoffice-Arbeitsplätze und die damit teilweise wirklich gut gemachten Erfahrungen Gedanken, was unweigerlich in allen Branchen zu einer veränderten Nachfrage führen wird und Auswirkungen auf Leerstände, Mieten, Projektplanungen und Umwandlungen haben wird.“ fasst Schön die Situation zusammen. Aber insgesamt ist davon auszugehen, dass sich, vorausgesetzt die ergriffenen Maßnahmen schlagen an, noch in 2021 möglicherweise erste Erholungsanzeichen sichtbar werden. Bis sich der Büromarkt, aber auch die gesamte Wirtschaft, die Bevölkerung und alles was damit zusammenhängt, wieder vollständig erholt, wird es wohl noch deutlich länger dauern als ursprünglich gedacht und leider werden es auch nicht alle unbeschadet überstehen. „Die Welt wird in Teilen wahrscheinlich irgendwie immer anders bleiben, das neue Normal wird uns aber auch wieder positive Dinge bescheren“, glaubt Oliver Schön ganz fest.

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AUTOR: Tanja Zeiske

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