Frankfurter Büromarkt auf gesundem Niveau

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Dennis Weinacht

379.000 m² - So viel Fläche wurde in den ersten drei Quartalen 2019 auf dem Frankfurter Büromarkt umgesetzt. Das macht ein Minus von 17 % im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt. Es ist der schwächste Wert seit dem Jahr 2016. Auch die Anzahl der Deals ist im Vergleich zum vergangenen Jahr rückläufig: 550 Verträge wurden 2019 bisher abgeschlossen. Das sind 7% weniger als 2018 zum gleichen Zeitpunkt.

Kein Großabschluss im dritten Quartal

Im dritten Quartal 2019 wurde kein Deal über 10.000 m² verzeichnet, demzufolge bleibt der Abschluss der DekaBank Deutsche Girozentrale aus dem zweiten Quartal über rund 46.200 m² im Projekt Lyoner Straße 13 nach wie vor der größte Mietvertrag des Jahres 2019. Mit 7.500 m² verbuchte die Check24 GmbH im Werfthaus im Frankfurter Westhafen den flächengrößten Vertragsabschluss des dritten Quartals.

Co-Working-Anbieter rückläufig, aber weiter stark

Die umsatzstärkste Branche bleiben die Finanzdienstleister mit einem Marktanteil von 23%, gefolgt von Beratungsunternehmen (16%) und den Branchen IT/Medien/Telekommunikation, Öffentliche Verwaltung und Bau/Immobilien (jeweils 12%). Letztere verdankt den hohen Umsatz auch den nach wie vor expandierenden Co-Working-Anbietern. Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive: „Sie setzten zwar bisher mit 30.000 m² nur etwa halb so viel Fläche um wie im Vorjahreszeitraum, verbuchen aber damit dennoch ein starkes Ergebnis.“

Niederrad weiter gefragt

Im CBD wurden bisher 117.400 m² und damit rund ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes erfasst. Der stärkste Teilmarkt liegt aber nicht im Zentrum: Im Stadtteil Niederrad wurden bereits 77.000 m² umgesetzt. Im Bankenviertel wurden alleine sechs Deals mit in Summe mehr als 11.000 m² in den Neubau-Objekten Omniturm und Marienturm verbucht. Auf dem dritten Platz bei den gefragtesten Teilmärkten liegt Eschborn mit rund 44.000 m², was die Anmietung von Randstadt mit ca. 14.800 m² beeinflusst hat.

Leerstandsquote stagniert auf gesundem Niveau

Während in Hamburg die Leerstandsquote erstmals seit fast 20 Jahren unter die 3-Prozent-Marke gesunken ist, Berlin bei 1,4% steht und auch München nur noch 1,6% Leerstand aufweist, ist das Niveau in Frankfurt weiter stabil. Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive: „Seit Ende 2018 liegt die Leerstandsquote stabil bei 7,3%. Zwar ist die Vermietungsleistung weiterhin sehr gut, aber in den vergangenen Monaten kamen auch Objekte auf den Markt, in denen noch Flächen verfügbar sind.“ 2019 werden insgesamt 160.000 m² fertiggestellt, die aber bereits zu gut 83% vermietet sind. Im letzten Quartal wurden unter anderem die beiden (fast) vollständig vermieteten Objekte WINX und Omniturm (Foto) sowie der auch schon zur Hälfte vermietete Marienturm fertiggestellt. Außerdem ist teilweise zu beobachten, dass bei Neuanmietungen mehr Fläche freigemacht als neu angemietet wird, was zu einer negativen Absorption führt (z.B. Commerzbank im Cielo).

Spitzenmiete steigt, Durchschnittsmiete sinkt

Da es im CBD nicht zuletzt durch die Fertigstellung neuer Objekte zu hochpreisigen Abschlüssen kam, legte die Spitzenmiete erneut zu. Sie liegt mittlerweile bei 44 €/m²/Monat. Das sind zwei Euro mehr als noch im vergangenen Jahr zu diesem Zeitpunkt. Die Durchschnittsmiete entwickelt sich hingegen weiterhin leicht rückläufig. Sie liegt aktuell bei rund 19,80 €/m²/Monat und damit etwa 80 Cent unter dem Vorjahreswert.

Hohe Vorvermietung für die kommenden beiden Jahre

Oliver Schön: „Seit 2017 ist der Flächenumsatz rückläufig. Dieser Trend setzt sich bisher auch 2019 am Frankfurter Markt fort. Wir rechnen damit, dass der gesamte Umsatz 2019 etwa 10% bis 15% unter dem Wert des Vorjahres liegt und letztlich bei etwa 540.000 m² bis 580.000 m² abschließen wird. Allerdings gibt es aktuell Großgesuche von in Summe mehr als 500.000 m². Die Nachfrage ist also weiterhin sehr gut, was tendenziell zu einem weiteren Anstieg der Mietpreise führen könnte. In den kommenden beiden Jahren werden zwar pro Jahr jeweils rund 300.000 m² neue Flächen fertiggestellt, aber diese sind bereits umfangreich vermietet. Flächen, die 2020 bezogen werden können sind bereits zu 55% vermietet. Für Fertigstellungen in 2021 gibt es bereits für 32% Vorverträge. Der Frankfurter Büromarkt hält sich weiter auf einem gesunden Niveau.“