Frankfurter Büromarkt Q3 2026: stärkstes Quartal des Jahres. Weitere Großdeals beleben den Markt

Der Frankfurter Büromarkt hat im dritten Quartal 2026 spürbar an Fahrt aufgenommen. Mit rund 129.000 m² war das dritte Quartal das umsatzstärkste des Jahres und lag sogar leicht über dem Ergebnis des Vorjahresquartals (ca. 122.000 m²). Nach neun Monaten summiert sich der Flächenumsatz auf rund 297.800 m² bei 460 Abschlüssen – ein Minus von 38 % gegenüber dem vom Rekordjahr 2025 geprägten Vorjahreszeitraum, bei einer leicht gestiegenen Zahl an Verträgen (+2 %). „Mit der BaFin, der DZ-Bank und der ODDO BHF haben zwar Großnutzer zugegriffen, allerdings nicht in dem Umfang, wie prognostiziert. Die geopolitisch nach wie vor angespannte Lage, die wirtschaftlichen Perspektiven in Deutschland und der Respekt vor den Veränderungen durch die Entwicklung der KI lassen die Unternehmen vorsichtig agieren“, erläutert Kevin T. Nguyen, Managing Partner bei blackolive in Frankfurt.

Großdeals kehren zurück – Flight to Quality hält an

Nach einem ersten Halbjahr mit nur einem Abschluss über 10.000 m² brachte das dritte Quartal gleich zwei Großdeals. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sicherte sich rund 21.700 m² im RAW in der Stephensonstraße 1, der ehemaligen Zentrale der Deutschen Bahn, und sorgte damit für den bislang größten Abschluss des Jahres. Die ODDO BHF AG mietete rund 14.700 m² im Skyper an der Taunusanlage 1 an. Drittgrößter Abschluss des Quartals war die Anmietung der AirPlus International GmbH über rund 7.400 m² im Skylight in der Stephanstraße 14-16. Zusammen mit dem Eigennutzerkauf des Fifty Avon in der Mainzer Landstraße 50 durch die DZ-Bank (ca. 20.800 m²) aus dem ersten Quartal entfallen damit rund 57.200 m² und knapp ein Fünftel des Flächenumsatzes auf die drei Abschlüsse über 10.000 m². Im Vorjahreszeitraum waren es noch neun Transaktionen dieser Größenordnung. Die im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegene Zahl an Abschlüssen bei deutlich geringerem Volumen zeigt, dass die Unternehmen weiterhin kleinere, dafür aber hochwertigere Flächen suchen. „Unternehmen mieten teurere Flächen an, um sich Qualität zu sichern – der ‚Flight to Quality‘-Trend ist nach wie vor das bestimmende Thema am Markt“, sagt Nguyen.

Finanzdienstleister knapp vor den Beratern

Nachdem im ersten Halbjahr die Beratungsunternehmen das Branchenranking angeführt hatten, liegen nach drei Quartalen wieder die Finanzdienstleister vorn – allerdings nur hauchdünn. Mit rund 52.400 m² stellen sie knapp 18 % des Gesamtumsatzes, getragen unter anderem vom Eigennutzerkauf der DZ-Bank und der Anmietung der ODDO BHF. Die Beratungsunternehmen folgen mit rund 52.100 m² unmittelbar dahinter. Die Anmietung der BaFin fließt als Behörde nicht in das Ergebnis der Finanzdienstleister ein, sondern wird der öffentlichen Verwaltung zugerechnet. Im Vorjahreszeitraum lag ihr Anteil – maßgeblich geprägt durch die Großanmietung der Commerzbank im Central Business Tower – noch bei rund 33 %. Der Eigennutzeranteil liegt mit rund 23.900 m² bei 8 % nach 6,5 % im Vorjahreszeitraum. „Frankfurt ist und bleibt Finanzmetropole – das zeigen die Entscheidungen der BaFin, der DZ-Bank und der ODDO BHF für den Standort“, ordnet Nguyen ein.

Spitzenmiete auf hohem Niveau – Höchstmiete über 70 Euro

Die Spitzenmiete liegt unverändert gegenüber dem Halbjahr bei 56,00 €/m² und damit um 4,00 € bzw. rund 8 % über dem Niveau des Vorjahresquartals. In einzelnen Objekten wurden sogar deutlich höhere Mieten erzielt: Die Höchstmiete von 71,00 €/m² wurde in der Liegenschaft Opernplatz 2 realisiert. Die zu Jahresbeginn von blackolive prognostizierte Marke von 60 Euro pro Quadratmeter wurde damit in einigen Gebäuden klar übertroffen. „Dies ist die Folge des stark rückläufigen Angebots an hochwertiger Fläche im CBD bei nach wie vor guter Nachfrage, auch in projektierten Flächen. Mieter sichern sich lieber heute zu teureren Preisen diese Flächen, als später nicht mehr die Möglichkeit dazu zu haben“, erläutert Kevin T. Nguyen. Die Durchschnittsmiete hingegen ist auf 26,60 €/m² gesunken – ein Rückgang um 4,60 € bzw. rund 15 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (31,20 €/m²), in dem großvolumige, hochpreisige Abschlüsse, wie der der Commerzbank im Central Business Tower, das Niveau deutlich angehoben hatten. Im Central Business District (Bankenviertel, Westend und City) liegt die Durchschnittsmiete mit 36,70 €/m² deutlich über dem Gesamtmarkt.

Leerstand tritt auf der Stelle

Der Leerstand liegt nach Auswertungen von blackolive aktuell bei 1,5 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet das einen leichten Rückgang um rund 15.000 m² bzw. 1 %. Bei einem Büroflächenbestand von rund 11,56 Mio. m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 12,97 % (Q3 2025: 13,02 %). Im CBD stehen rund 312.800 m² kurzfristig zur Verfügung, die Leerstandsquote liegt hier mit 8,27 % deutlich unter dem Gesamtmarkt. „Der Leerstand tritt mehr oder weniger auf der Stelle, ist aber mit rund 1,5 Mio. m² kurzfristig verfügbarer Fläche nach wie vor auf hohem Niveau. Da es in den letzten 24 Monaten zu besonders vielen Mietvertragsabschlüssen in Projekten gekommen ist, welche erst in ein bis drei Jahren fertiggestellt werden, gehen wir von einem moderaten Anstieg aus“, erklärt Nguyen. Umnutzungen bleiben dabei weiterhin schwierig.

Fertigstellungsvolumen bleibt niedrig – 2027 deutlicher Anstieg

Das Fertigstellungsvolumen bleibt 2026 auf niedrigem Niveau: Bis Jahresende werden in 13 Projekten rund 120.200 m² fertiggestellt, davon sind bereits rund 59 % vermietet. 2027 kommen in 22 Projekten mit rund 302.600 m² deutlich mehr Flächen auf den Markt. Auch sie sind schon heute zu rund 69 % vermietet, zur Jahresmitte waren es noch rund 62 %. Die Nutzer sichern sich moderne Flächen also immer frühzeitiger. Freie, zusammenhängende Flächen in Top-Lagen werden damit zunehmend knapp.

Ausblick

Für das Gesamtjahr 2026 geht blackolive von einem durchschnittlichen Jahr mit einem Flächenumsatz von rund 400.000 m² aus. Der Leerstand dürfte auf hohem Niveau verharren und allenfalls moderat steigen, die Mieten im Top-Segment werden weiter steigen. „Baukostensteigerungen und das gestiegene Zinsumfeld machen die Situation für alle Beteiligten schwieriger. Auf der anderen Seite stellen befristete Mietverträge Anforderungen, die so oder so gelöst werden müssen“, resümiert Kevin T. Nguyen.