Frankfurts Randlagen boomen

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Dennis Weinacht

+++ Flächenumsatz stärker als 2018 +++ blackolive prognostiziert einen guten Umsatz, aber kein Top-Ergebnis für 2019 +++ Niederrad und Eschborn sehr gefragt +++ Durchschnittsmiete sinkt in Frankfurt +++

Nach dem verhaltenen ersten Quartal 2019 hat der Flächenumsatz am Frankfurter Büromarkt zum Ende des ersten Halbjahres ordentlich zugelegt. 153.000 m² wurden im zweiten Quartal umgesetzt, macht insgesamt in diesem Jahr bisher 282.100 m² und damit 9 % mehr als im selben Vorjahreszeitraum (259.300 m²).

DER DEKA-DEAL – Ein Abschluss, große Auswirkungen

Oliver Schön, Geschäftsführer bei blackolive: „Einen sehr großen Anteil an dem hohen Flächenumsatz hat der Abschluss der DEKA über mehr als 45.000 Quadratmeter. Im ersten Halbjahr 2018 hatte die FAZ mit etwa 24.000 Quadratmetern den größten Deal unterzeichnet.“ Überhaupt hat der DEKA-Abschluss Auswirkungen auf die Frankfurter Büromarkt-Statistiken.

So landen nicht zuletzt dank dieser Anmietung erneut die Finanzdienstleister auf Platz eins der umsatzstärksten Branchen. Sie verbuchten mit rund 71.700 m² den größten Anteil am Gesamtumsatz (25 %). Oliver Schön: „Die Dominanz der Finanzbranche scheint in Frankfurt völlig klar zu sein. Aber zum selben Zeitpunkt 2018 war die IT-, Medien- und Telekommunikationsbranche führend.“

NIEDERRAD, ESCHBORN & CO. – Die Randlagen boomen

Auch der Ort der DEKA-Anmietung steht sinnbildlich für die aktuelle Stadtentwicklung in Frankfurt: Zwar legt die Leerstandsquote entgegen des Bundestrends von 7,6 % 2018 auf aktuell 7,7 % zu, bezahlbare und hochwertige Flächen in den Premium-Lagen sind aber kaum noch zu finden. Deshalb weichen viele Unternehmen auf die Randlagen aus. Wie etwa die DEKA, die innerhalb von Niederrad umzieht.

Oliver Schön: „Die vier größten Anmietungen, die alle jeweils mehr als 10.000 Quadratmeter umfassten, wurden in Niederrad und Eschborn abgeschlossen. Die Nachfrage auf diesen beiden Teilmärkten ist seit Jahresbeginn hoch, weil es dort noch große zusammenhängende Flächen gibt.“ Auch der CBD erfreut sich weiterhin einer hohen Nachfrage. Die Auswahl aber ist begrenzt, wenngleich der jüngst fertiggestellte Omniturm und der vor der Fertigstellung stehende Marienturm mehr Angebot schaffen. Hinzu kommt das Projekt FOUR, das bis 2024 stehen soll.

Spitzenmiete steigt, Durchschnittsmiete sinkt

Die hohe Nachfrage in den Randlagen spiegelt sich auch wider in der Entwicklung der Mietpreise. Weil die großen Deals am Frankfurter Rand zu moderateren Konditionen abgewickelt wurden, sinkt die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr um 4 %. Von 20,50 Euro/m² geht es runter auf 19,60 Euro/m².

Die Spitzenmiete hingegen nimmt um 4 % zu, steigt von 42,00 Euro/m² auf 43,50 Euro/m². „Wenn das Angebot knapper wird, steigt der Preis in der Spitze. Diese Entwicklung prägt den Frankfurter Markt schon seit Jahren“, sagt Oliver Schön. In keiner anderen deutschen Top-7-Stadt sind die Spitzenmieten so hoch. Berlin liegt mit 36 Euro/m² deutlich dahinter auf dem zweiten Platz.

NEUE FLÄCHEN – Hohe Vorvermietung, dennoch etwas Entspannung

Mehr Angebot entsteht durch 169.600 m² neue Fläche, die 2019 in Frankfurt fertiggestellt werden. Sie sorgen, wenn auch indirekt, für Entspannung. Zwar sind bereits mehr als zwei Drittel vorvermietet, dennoch dürfte der Effekt auf dem Frankfurter Büromarkt spürbar sein. Oliver Schön: „Die zukünftigen Mieter in den neuen Objekten haben großteils bereits Flächen in Frankfurt, die sie mit ihrem Standortwechsel freiziehen.“

FAZIT & PROGNOSE – Viel neue Fläche, wenig Entspannung

Der Frankfurter Büromarkt präsentiert sich weiter auf einem sehr gesunden Niveau im nationalen Vergleich. Die Leerstandsquote ist mit 7,7 % komfortabel, der Flächenumsatz hat sich im Vergleich zum vergangenen Jahr nochmals gesteigert. Ein Rekordjahr ist allerdings nicht zu erwarten.

Oliver Schön: „Wir haben ursprünglich einen Flächenumsatz von etwa 550.000 Quadratmetern prognostiziert. Es ist denkbar, dass sogar die 600.000er-Marke geknackt wird. Damit läge der Umsatz nicht weit vom vergangenen Jahr entfernt, als rund 640.000 Quadratmeter umgesetzt wurden. Die 730.000 Quadratmeter aus dem Jahr 2017 sind aber in relativ weiter Ferne, auch weil das Angebot weiter verknappt. Dennoch belegen alle Zahlen des ersten Halbjahres deutlich: Frankfurt ist ein weiterhin extrem attraktiver Büro-Standort, der von den immer interessanter werdenden Randlagen nur profitieren wird.“