Q3 2020 – Trotz mehr Marktaktivität Frankfurter Büromarkt immer noch schwach

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Tanja Zeiske

Auch wenn sich der Frankfurter Büromarkt wieder etwas lebhafter zeigt, schlugen sich die Marktaktivitäten leider noch nicht im Flächenumsatz nieder. Die Unsicherheit im Zuge der Corona-Pandemie ist nach wie vor zu groß. „Drei Monate vor Jahresende haben wir nur rund 221.000 m² Flächenumsatz erfasst, das ist ein Rückgang um 41% gegenüber desselben Vorjahreszeitraums.“, sagt Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive. 

Flächenumsatz schwächelt nach wie vor

Auch wenn das dritte Quartal 2020 mit knapp 98.000 m² das stärkste seit Jahresbeginn war, zeigt sich doch, dass die Pandemie noch nicht vorbei und schon gar nicht überwunden ist. Oliver Schön: „Viele Unternehmen haben ihren Flächenbedarf nochmal überdacht, reduziert oder ihren Vertrag verlängert, um Zeit zu gewinnen.“ Auch wenn es im dritten Quartal sogar einen weiteren Abschluss im Projekt FOUR zu vermelden gab - die DekaBank mietete rund 16.000 m² - darf dies nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Nachfrage nach Büroflächen auch in Zukunft eher rückläufig sein wird. Stärkste Nachfrager waren nach wie vor Unternehmen aus dem Bereich Internet/Media/Telekom, wenngleich Finanzdienstleister durch den angesprochenen Großabschluss auch noch unter den ersten drei landen. Die Vermietungsleistung von Beratungsunternehmen war zwar ebenfalls rückläufig, sie schafften es aber immer noch auf Platz zwei.  

Durchschnittsmiete leicht gestiegen, aber Aufwärtstrend nun beendet

Anhand von blackolive Research sind die Mietpreise nochmal leicht gestiegen, die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 21,60 €/m² und damit leicht höher als vor drei Monaten. Die Spitzenmiete konnte ihr hohes Niveau von 45,00 €/m² halten. Das Spitzensegment speiste sich aus hochpreisigen Deals, unter anderem durch die Vermittlung durch blackolive an die Anwaltskanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer, im Projekt FOUR und im Neubau Omniturm in den letzten 12 Monaten. „Die sehr positive Entwicklung der Durchschnittsmiete ist zu einem nicht unwesentlichen Teil der beiden größeren Abschlüsse im FOUR geschuldet.“, erläutert Oliver Schön. Die DekaBank zeichnete sich im Übrigen schon im letzten Jahr den größten Abschluss des Jahres verantwortlich, damals im Projekt Lyoner Straße 13 in Niederrad über rund 46.200 m². Die Flächenkonsolidierung der Deka ist damit weitestgehend abgeschlossen und es werden rund 10.000 m² zusätzliche Fläche auf den Markt kommen, welche die Deka einspart. Die Spitzenmiete wird wohl auch in Zukunft bei 40,00 €/m² und mehr liegen, während die Durchschnittsmiete eher leicht rückläufig sein wird. Ein Mietpreisverfall ist jedoch nicht zu erwarten.

Leerstand steigt weiter

War noch bis Ende letzten Jahres ein kontinuierlicher Abbau des Leerstandes zu konstatieren, ist diese Entwicklung nun definitiv beendet. Oliver Schön, Geschäftsführer bei blackolive: „Gerade in den letzten Monaten beobachten wir bei blackolive eine deutliche Zunahme an Untermietflächen.“ Die Leerstandsquote ist in den letzten drei Monaten von 7,2% auf 7,6% gestiegen. Zu diesem Anstieg haben neben den freigesetzten (Untermiet-)Flächen auch Fertigstellungen von rund 109.000 m² beigetragen, wovon noch etwas mehr als 40.000 m² verfügbar sind. Die unter guten wirtschaftlichen Bedingungen gestarteten Bautätigkeiten der letzten Jahre zeigen 2020 erstmals deutliche Auswirkungen. „Ohne die nicht vorauszusehende Pandemie wären sie auf eine gute bis sehr gute Nachfrage getroffen und hätten für einen gesunden Büromarkt gesorgt. Auch so werden sich Mieter für die Objekte finden, allerdings kann dies etwas dauern und an anderer Stelle werden wohl vermehrt Flächen freigesetzt werden.“, erklärt Oliver Schön. Auch für die nächsten Jahre sind Fertigstellungen von über 200.000 m² jährlich zu erwarten. Die Belegungsquoten liegen allerdings zumindest für dieses und nächstes Jahr bei 70% bzw. 57%. „Auch wenn der Leerstand weiter steigen wird, ist nicht mit einer massiven Überversorgung zu rechnen.“, fasst Oliver Schön das Geschehen vorsichtig optimistisch zusammen. 

Prognose: Schwacher Umsatz bis Jahresende mit Hoffnung auf Besserung ab Mitte 2021

Der Flächenumsatz wird voraussichtlich bis Jahresende nicht mal das Niveau des Jahres 2009 (ca. 350.000 m²) erreichen, insbesondere mit Blick auf den bevorstehenden Herbst. Nach wie vor ist nicht mit einer Erholung des Büromarktes bis Mitte 2021 zu rechnen. „Kurz- bis mittelfristig rechnen wir mit einem Rückgang des Bedarfs über alle Branchen hinweg um 10% - 20%.“, so Oliver Schön. Home-Office und/oder flexibles Arbeiten werden in vielen Branchen die Büroflächennachfrage reduzieren, beratungsintensive Branchen wie beispielsweise Anwälte, Investmentfirmen und Immobilienunternehmen werden auch in Zukunft den Kundenkontakt benötigen, nicht jedoch einen personalisierten Arbeitsplatz. Durch die Pflicht zur Insolvenzantragsstellung ab Oktober bei Zahlungsunfähigkeit werden weitere Flächen freigesetzt. Der Leerstand wird weiter steigen und im Laufe des Jahres 2021 wohl auch wieder die 1-Million-Marke knacken. Eine Reihe von auf den Markt drängende Untermietflächen kündigen dies schon an. Schuld daran ist die ungünstige Konstellation von erhöhten Fertigstellungraten ab 2020, welche auf eine stark gebremste Nachfrage treffen. Das qualitativ hochwertige Flächenangebot, welches in Folge der regen Bautätigkeit auf den Markt kommen wird, trägt aber auch zur Stabilisierung der Mietpreise bei, wenngleich ein weiterer Anstieg der Mieten bis auf wenige Ausnahmen vom Tisch sein dürfte. Die Hoffnungen auf eine Zunahme der Nachfrage durch den Brexit sind durch Corona und die unklare Situation des Austritts wohl auch eher als marginal zu bewerten. Alles in allem ist und bleibt 2020 ein „schräges“ Jahr, dessen Folgen frühstens ab 2021 nachhaltig eingeschätzt werden können.