Wie viel Luft ist bei der Spitzenmiete nach oben?

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Dennis Weinacht

Das Angebot ist knapp, die Nachfrage hoch. Dadurch haben sich die Mietpreise am Frankfurter Büromarkt seit 2014 deutlich nach oben geschraubt. Ist das Ende schon erreicht? Oder werden die Rekordwerte, die zur Jahrtausendwende aufgerufen
wurden, wieder realistisch?

Frankfurt bei der Spitzenmiete auf dem ersten Platz

Frankfurt verbucht mit aktuell rund 45 €/m²/Monat die höchste Spitzenmiete im deutschlandweiten Vergleich. Berlin (37 €/m²/Monat) und München (36 €/m²/Monat) folgen. „Seit 2014 ist die Frankfurter Spitzenmiete deutlich angestiegen, lag damals bei rund 36 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das liegt an den eher geringen Fertigstellungsraten der letzten Jahre und dem überschaubaren Angebot im CBD. Dort trafen die 2019 fertiggestellten Bürotürme Omniturm und Marienturm schon im Projektstadium auf eine rege Nachfrage, was teilweise in hochpreisige Anmietungen mündete“, erklärt blackolive Geschäftsführer Oliver Schön.

2000 war Frankfurts Spitzenmiete am höchsten

Neubauten, noch nicht fertiggestellte Objekte und ein sinkendes Angebot – steuert Frankfurt auf einen Preisrekord bei Gewerbeimmobilien zu? „Davon sind wir noch weit entfernt“, analysiert Oliver Schön: „Zu Zeiten der Deutschen Mark gab es bereits Spitzenmietpreise um die 45 Euro umgerechnet. Etwa 1999.“ Der höchste Wert wurde 2000 erreicht. Damals lag die Spitzenmiete bei umgerechnet über 50,00 €/m²/Monat, die Höchstmiete erreichte sogar 55,00 €.

Oliver Schön: „Rund um die Jahrtausendwende war das Angebot in Frankfurt extrem knapp. Der Leerstand lag bei unter 300.000 Quadratmetern. Zum Vergleich: Aktuell sind es rund 850.000 Quadratmeter. Es folgte dann eine Phase des Bau-Booms. Dies, verbunden mit einem soliden Angebot sowie einer nachlassenden Nachfrage, ließ die Preise in den Folgejahren nach 2000 wieder absinken.“

Terror und Wirtschaftskrise senkten die Preise

Auf die Anschläge vom 11. September 2001 („9/11“) reagierte der Markt – wie üblich – mit einer zeitlichen Verzögerung. Bis 2004 sank der Flächenumsatz auf unter 350.000 m² – von über 700.000 m² im Jahr 2000, der Leerstand vervierfachte sich in 5 Jahren und lag 2005 sogar bei rund zwei Millionen m². Der Spitzenmietpreis fiel in diesen Jahren rapide von mehr als 50 €/m²/Monat auf 36 € ab. In den Jahren danach erholte sich der Frankfurter Büromarkt. Bis 2007 stieg der Flächenumsatz auf 500.000 m² pro Jahr an, die Spitzenmiete kletterte auf 49 €/m²/Monat.

Bis 2007 der nächste Rückschlag folgte: Mit dem Zusammenbruch der Investmentbank Lehman Brothers wurde die Weltwirtschaftskrise eingeläutet. Der Flächenumsatz sank wieder auf unter 350.000 m² im Jahr 2009. Der Markt erholte sich nur langsam. 2017 wurde erstmals nach 1999 wieder die Marke von 700.000 m² Flächenumsatz geknackt. Zwischen 2015 und 2019 wurden jährlich nur rund 100.000 m² neue Flächen fertiggestellt. Das knappe Angebot und die stärker werdende Nachfrage trieben den Spitzenmietpreis von 36 €/m²/Monat (2014) auf heute 45 € an.

Rekordwert wohl nicht in Reichweite

„Der Frankfurter Büromarkt ist stark von der Finanzbranche geprägt. Wirtschaftskrisen haben deshalb eine starke Auswirkung auf den Büromarkt, speziell den Flächenumsatz und damit die Mietpreise. Das jedoch immer zeitverzögert. Bauprojekte etwa benötigen eine lange Planungszeit. Wenn in dieser Phase etwas passiert, was den Markt schwächt, dann bleiben Flächen oft leer und das Angebot steigt durch Überproduktion beziehungsweise Verschlankung der Unternehmen“, so
Oliver Schön.

Aber was bedeutet das nun für den Frankfurter Markt, der mit einer Leerstandsquote von 7,3 % im Vergleich zu anderen Großstädten zwar noch ein komfortables Niveau verbucht, aber bereits Engpässe in den gefragten innerstädtischen Lagen aufweist? Steigt der Spitzenmietpreis wieder auf über 50 €/m²/Monat? Oliver Schön: „Ich denke nicht, dass in absehbarer Zeit ein solcher Wert wieder erreicht wird. Der Flächenumsatz des Gesamtmarktes wird sich langfristig zwischen 500.000 und 550.000 Quadratmetern einpendeln. Durch hohe Fertigstellungquoten und daraus resultierenden leergezogenen Flächen entspannt sich der Markt. Ich denke, der Spitzenmietpreis kann noch etwas zulegen. Ein Überschreiten der 50-Euro-Marke halte ich aber für extrem unwahrscheinlich.“

Was bedeutet Spitzenmiete? Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3% des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) und stellt hieraus den Median dar.